Nuovi spazi immobiliari con il COVID

23 Novembre 2020
Posted in immobiliare
23 Novembre 2020 barbaramattei

La casa fino a questo momento, a seguito dei cambiamenti sociali ed economici del secolo scorso, aveva visto prevalere la scelta verso soluzioni piccole, adatte a single, anziani e coppie senza figli visto il basso tasso di natalità, magari in zone a ridosso del centro città.

Oggi, bisogni e necessità sembrano essere cambiati e lo saranno sempre di più da qui in avanti. Quello che serve è ora coniugare sostenibilità, gestione degli spazi abitativi, nuove esigenze e abitudini nuove.

Tra le soluzioni immobiliari disponibili, le novità che ci aspetteranno saranno molte. E questo anche in base ad alcuni dati raccolti durante questo periodo pandemico. Gli italiani, hanno capito l’importanza di avere non solo soluzioni immobiliari con spazi verdi o terrazze balconate, ma la necessità di rivedere completamente anche gli spazi interni. Trascorrere più tempo a casa porterà inevitabilmente a incrementare l’attenzione alla qualità degli spazi domestici, ciò vale sia per l’acquisto che per gli affitti, la ricerca di più ampie superfici vetrate, di una migliore esposizione e di una maggiore presenza di verde sia esterno che interno.

Quanto è importante andare in ufficio per lavorare? E come cambieranno questi spazi dopo il Covid-19?

Il futuro degli uffici vede ambienti di lavoro smart, intuitivi e personalizzati. Le tecnologie digitali sono infatti la leva per accrescere le capacità delle persone di lavorare in modo efficiente. Tool e strumenti tecnologici sono quindi destinati ad avere un ruolo chiave per favorire una modalità di lavoro agile. Siamo in fase di ripensamento degli spazi e e un’idea su come farlo in maniera creativa e sostenibile arriva dagli Usa, dove uno studio spagnolo ha trasformato un vecchio parcheggio in uno spazio adibito al coworking. E per capire quanto il progetto sia innovativo basta leggere il motto degli architetti: “anziché portare il giardino in ufficio, abbiamo portato l’ufficio in giardino”.

Un’oasi verde e una macchia di colore fra i grattacieli di Hollywood: così si presenta Holla, la nuova sede di Second home a Los Angeles, firmata dallo studio Selgascano, che funge da coworking per circa 700 persone. Su un sito di oltre 8.000 metri quadrati, dove prima sorgeva un parcheggio interrato sono stati creati 60 bungalow vetrati e con copertura a fungo di un colore giallo acceso, circondati da centinaia e centinaia di piante di specie e dimensioni differenti, che danno l’impressione di lavorare in una vera foresta urbana. Non solo: il progetto è all’insegna della sostenibilità, perché gli alberi garantiscono ombra anche nelle torride estati californiane, mentre le pareti di vetro minimizzano la necessità di luce artificiale e le aperture azionabili su ogni facciata permettono una continua ventilazione. Holla dispone infine di un sistema per il recupero. 

Second home è una catena di spazi di coworking nata in Inghilterra e che si sta diffondendo in tutto il mondo (oltre alla sede di Hollywood ce ne sono anche 4 a Londra e una a Lisbona), la cui filosofia si basa su un concetto molto semplice: il verde migliora il benessere degli spazi lavorativi e per questo bisogna puntare sulla progettazione biofilica, che mira proprio a creare ambienti in cui uomo e natura possano interagire nella vita di tutti i giorni.

Secondo una ricerca di JLL, il 40% dell’emissione dei gas serra è prodotta dalle costruzioni o dagli edifici. Questo dato rende necessario da parte delle imprese integrare l’obiettivo di raggiungere zero emissioni nel ciclo di vita degli asset, adottando provvedimenti che riducano il consumo energetico e l’emissione di gas. La strategia immobiliare è destinata dunque ad essere sempre più integrata con gli obiettivi aziendali in tema di impatto sulla sostenibilità, sulla comunità e sulla società.

Secondo il sondaggio JLL Global Future of Work, il 67% degli intervistati ritiene che creare una partnership con aziende innovative per trovare delle soluzioni comuni ai problemi sia il modo migliore per creare innovazione nell’ambito del corporate real estate. La collaborazione e l’interazione con realtà diverse permette di creare innovazione e valore per l’intero sistema.

Gli spazi e gli immobili continueranno ad essere soggetti a cambiamenti e trasformazioni. Non si tratta più di essere semplicemente flessibili, bensì di essere pronti ad affrontare le sfide del domani.

Chi ha investito nel mattone allo scopo di affittare, negli ultimi anni, si è concentrato sugli affitti commerciali, quelli turistici e quelli per studenti. I proprietari sono titubanti ad affittare a famiglie perché temono la sospensione della locazione e i conseguenti lunghi tempi per sfratti e notevoli spese legali.

Gli affitti turistici e a studenti hanno caratteristiche estremamente più favorevoli da questo punto di vista, oltre ad offrire guadagni notevolmente più elevati rispetto al tradizionale contratto 3+2.
Stesse caratteristiche hanno gli affitti commerciali, con introiti maggiori e tempi più brevi di rientro in possesso dell’immobile in caso di mancato pagamento.

Con il Covid e il lockdown queste tendenze si sono un po’ invertite: molti turisti hanno cancellato le prenotazioni e gli studenti sono ritornati a casa. Alcuni contratti stipulati precedentemente a questi mesi non sono stati rispettati e altri sono stati disdetti.

Dopo la crisi immobiliare, molti hanno cercato di vendere a prezzi più alti rispetto a quelli di acquisto, e ci stavano ancora provando quando è arrivato il Covid.
Per fortuna, in campo immobiliare sono molte le strade che si possono intraprendere perché gli immobili si prestano a vari utilizzi.

Se si ritiene che tasse e spese di gestione siano troppo onerose, è opportuno vendere l’immobile a un prezzo inferiore e in tempi brevi, oppure si può pensare di rifarsi delle spese con nuove idee di sfruttamento della situazione contingente.

Sicuramente sono più appetibili immobili che prevedono uno spazio all’aperto, in modo da poter rendere più piacevoli le pause anche in caso di ridotta interazione. Ognuno dovrà sfruttare le migliori caratteristiche del proprio immobile e testare l’interesse della platea attraverso annunci differenziati.
Solo tentando tutte le strade possibili si può arrivare a trovare la direzione giusta in cui muoversi e che permette di superare indenni questo periodo.

E di riflesso si modifica anche la filosofia progettuale: “Le nostre prossime realizzazioni”, spiega Daniele Veneri, ingegnere presso La Ducale SpA (società di sviluppo immobiliare del Gruppo Tecnocasa), “subiranno dei cambiamenti alla luce dell’effetto che il Covid-19. Stiamo già iniziando a progettare gli immobili con una nuova ottica, tenendo conto ancora di più della qualità e del benessere di chi ci abita, ci lavora e ci trascorre buona parte del tempo. Lo smart working, oggi largamente diffuso, ha dimostrato che le nostre abitazioni nella maggior parte dei casi non hanno spazi idonei per lavorare e neanche adeguate coperture in termini di connessione. Di conseguenza rivisiteremo l’organizzazione degli spazi interni affinché possano essere funzionali anche per la professione, indipendentemente dalle dimensioni e già a partire dal bilocale. I futuri appartamenti avranno anche il cablaggio wifi per migliorare il più possibile il segnale all’interno delle mura di casa. Altro elemento considerato è l’introduzione di un piccolo vano all’ingresso, oggi ormai scomparso, in cui poter riporre scarpe, indumenti ed oggetti che portati all’interno potrebbero essere veicolo di potenziale contagio. Soffermandoci sugli spazi esterni, siamo sempre più convinti che ogni unità abitativa debba avere uno o più balconi vivibili, anche di 2 metri di profondità, che permettano la convivialità e il relax di tutta la famiglia, bambini compresi”.

E le variazioni dei prezzi sono apprezzabili, anche nel raggio di poche centinaia di metri, se un’abitazione possiede questi nuovi requisiti il suo valore cresce. A livello nazionale una casa che si trova a 100 metri da un parco vale il 4% in più rispetto alla stessa collocata a un chilometro di distanza, lo evidenzia uno studio di Immobiliare.it realizzato in collaborazione con Realitycs, società digitale del settore delle valutazioni immobiliari: “Aver quantificato il valore che la presenza di uno spazio verde ha su un immobile, più o meno vicino – spiega Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it – dimostra come la riqualificazione e rigenerazione urbana anche in chiave green abbia oggi grande rilevanza non solo per la qualità del vivere delle persone ma anche per la valorizzazione del patrimonio immobiliare, in particolare quello delle grandi città”.

Conferme anche dalla survey condotta da RE/MAX Italia, secondo la quale l’87% degli intervistati è alla ricerca di appartamenti con spazi esterni. Ma anche metrature più grandi (per il 41% degli intervistati) con una migliore suddivisione degli spazi per gestire da casa il lavoro o sopperire alla mancanza di privacy emersa durante la quarantena (53% del campione). Il 45,2% vorrebbe spostarsi verso aree più periferiche, mentre il 55,92% in prossimità di esercizi e servizi quali supermercati, farmacie e scuole e il 54,98%, vicino a parchi e giardini pubblici, tutto nell’ottica di prediligere al centro città una migliore qualità della vita. “Contro ogni previsione il mercato della casa ha tenuto bene e adesso sta vivendo un momento felice”, spiega Dario Castiglia, CEO & Founder di RE/MAX Italia. “Durante il lockdown la gente si è accorta dell’importanza della casa, che è stata molto rivalutata e allo stesso tempo si è accorta delle cose che mancavano e che si voleva qualcosa di più. Anche a fronte del lavoro a casa. Tutto questo ha portato movimento nel mercato immobiliare, persone che desideravano vendere per acquistare soluzioni diverse dalla propria, ma rimanendo più o meno nelle stesse possibilità economiche, per raggiungere gli standard desiderati molti hanno dovuto spostarsi dal centro e andare in zone di provincia. Per esempio molti milanesi si sono spostati dal capoluogo anche di 25 km optando per la collina e per la Brianza. Il trend quindi è “più grande” ma anche “più lontano dal centro”. Un trend che deve coinvolgere anche i costruttori e i gestori telefonici, perché il mercato immobiliare oggi viaggia con la tecnologia della fibra. Se io fossi il sindaco di un piccolo borgo la prima cosa che farei per riqualificarlo sarebbe proprio quella di dotarlo di copertura fibra ottica”.

“Abbiamo notato come spesso la volontà del cliente sia quella di ricercare una camera in più, almeno un balcone o un terrazzo, o meglio ancora un giardino, ma a nostro avviso è più stimolante ragionare in termini non tanto di maggiori dimensioni della casa, quanto di migliore abitabilità: una risposta concreta alle nuove esigenze può essere fornita dall’utilizzo di arredi dinamici che si spostino agevolmente, aumentando virtualmente i metri quadri abitabili”, suggerisce Enzo Albanese, presidente di Sigest. “Un altro importante trend accelerato dalla pandemia è quello che vede crescere l’importanza del quartiere, la cui caratteristica più apprezzata non è più tanto la centralità, quanto la ricchezza di servizi e la capacità di “creare comunità” attraverso spazi pubblici di qualità”.

Stiamo dunque assistendo ad una rivoluzione epocale degli spazi immobiliari ed è quindi importante capire i nuovi trend del settore per cogliere le opportunità che il mercato offre. 

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