AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

Sintesi delle agevolazioni fiscali prima casa 2022 per risparmiare sull’acquisto dell’immobile attraverso l’applicazione di una aliquota fiscale agevolata ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale che sottostà però, al rispetto di importanti requisiti e dichiarazioni da rendere nell’atto notarile. Nel seguito trovate anche le cause di decadenza imposte dal legislatore, al ricorrere delle quali, vi sono una serie di sanzioni che vi spiegherò come e quando sarà possibile evitare o almeno ridurre al minimo.

Novità 2021: cosa cambia

Il Decreto Sostegni BIS 2021 introduce alcune importanti novità per agevolare l’acquisto di case da parte dei “giovani” con iniziative di tipo fiscale, economico e finanziario. Nella sostanza abbiamo i seguenti interventi: 1) totale esenzione della tassazione indiretta prevista al momento dell’acquisto di casa ai fini delle imposte di registri, ipotecarie e catastali, 2) sia la possibilità di accesso prioritario al fondo di garanzia per la prima casa istituito dalla legge n. 147/2013, 3) possibilità di beneficiare di un credito di imposta speciale a valere sulle imposte o tasse dovute sugli atti successivi e infine 4) esenzione dall’imposta sui mutui o finanziamenti contratti per l’acquisto della prima casa ma anche nel caso della costruzione o la ristrutturazione.

Novità 2020: vedremo anche la sospensione dei termini previsti dal nuovo Decreto Cura Italia 2020 per la valutazione delle cause di decadenza dal beneficio fiscale e delle novità introdotte anche dal testo definitivo della nuova legge di bilancio 2021.

L’applicazione del beneficio fiscale prima casa comporta l’applicazione dell’imposta di registro in misura ridotta, a seconda dei casi che vedremo nel seguito: – dell’imposta di registro del 2% anziché del 9%, dell’IVA del 4% anziché del 10% e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 168 euro (dal 2014, 200 euro) anziché del 2% e dell’1% del valore catastale.

Insomma un rilevante e determinante vantaggio fiscale e di risparmio che incide sulle decisioni di investimento e acquisto di case, ville, appartamenti e immobili in genere. Già vi sarà balzato all’occhio come la forbice tra la tassazione delle prime e delle seconde case si apre dopo il 2014 e l’acquisto delle seconde case viene, di fatto, fortemente penalizzato. Se pensate che solo ai fini dell’imposta di registro il differenziale tra l’imposta applicata sulla prima è del 2% mentre sulla seconda è del 9% vi rendete conto che la differenza a livello di costo, è notevole.

Novità 2020: sospensione termini decadenza

Il Governo Conte ha previsto nel decreto cura Italia 2020 l’interruzione dei termini per il soddisfacimento dei requisiti per le agevolazioni prima casa con la conseguenza che le dichiarazioni rese nell’atto possono essere soddisfatte considerando nel computo una sospensione che va dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020.

Questo vale sia in sede di prima acquisizione sia nella fase di vendita e riacquisto entro un anno. I requisiti temporali ricordiamo che sono legati al termini di 18 mesi per il cambio della residenza ovvero di un anno per il riacquisto dopo la vendita della prima casa e contestuale trasferimento della residenza nella nuova. Nel computo quindi non si dovranno considerare nel computo 312 giorni di sospensione.

In virtù di quanto definito dall’articolo 24. i i termini delle agevolazioni prima casa previsti dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nonché il termine previsto dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020. Questo significa che il decorso della decadenza dalle agevolazione si interromperà dal quel giorno per poi riprendere il primo gennaio 2021.

Novità dalla Legge di Stabilità 2016

Dal primo gennaio 2016 e a valere anche dal 2017, 2018 e successivi, anche coloro che, al momento dell’atto possiedono già un immobile, potranno chiedere di godere dei benefici prima casa che prevedono il pagamento di una imposta di registra pari al 2% in luogo del 9%, a patto che lo rivendano entro un anno dalla data del rogito di acquisto dell’abitazione acquistata con le agevolazioni… ma non vale sempre per cui vi consiglio di leggere tutto l’articolo!

Novità dal 2014

Il D.Lgs. n. 23/2011 all’articolo 10 introduce importanti novità: prima tra tutte quella della modifica delle imposte di registro sulla prima casa a partire dai rogiti effettuati dal primo gennaio 2014 su cui si applicheranno le seguenti aliquote: 2% nei trasferimenti immobiliari dove potranno applicarsi le agevolazioni prima casa anzi ora chiamate unità locali “non di lusso” in luogo della precedente aliquota del 3%. Laddove non siano applicabili le agevolazioni l’aliquota sale al 9% in luogo del precedente 7%. Le imposte ipotecarie e catastali saranno in entrambi i casi di 50 euro ciascuna mentre prima erano esenti o fisse di 168 euro.

Inoltre con il Decreto semplificazioni del 2014  e più precisamente a far data dall’entrata in vigore dello stesso 13/12/2014  le parole: «non di lusso secondo i criteri di cui al decreto Ministero dei lavori pubblici, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969» sono sostituite dalle seguenti: «ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9». Questo significa che per individuare le case di lusso che prima venivano escluse si deve fare riferimento alla classificazione catastale A1 – tipo signorile. Importante quindi richiedere già alla prima visita al proprietario o all’agente immobiliare o intermediario di produrvi la visura catastale dalla quale si evinca la classe.

Chi può usufruire dell’agevolazione prima casa

Per quello che concerne l’ambito oggettivo di applicazione ossia sulla tipologia di immobili per i quali è possibile richiedere le agevolazioni l’immobile acquistato deve avere la destinazione abitativa e non deve essere una casa di lusso pertanto sono esclusi gli uffici accatastati come A/10, a meno che non siano nuovamente accatastati  in modo diverso. L’agevolazione è limitata a una sola abitazione sita nel comune in cui si trova l’immobile da acquistare o dove il contribuente ha o intende trasferire la residenza entro i successivi 18 mesi: va da sé che non si può acquistare in un altro comune e richiedere una nuova agevolazione prima casa… in quanto non si potrebbe soddisfare il requisito dell’abitazione principale. Questo vale per qualsiasi diritto reale come anche la nuda proprietà (ma non sempre), l’usufrutto, uso, abitazione di altro immobile sito nel territorio nazionale, anche se posseduti non esclusivamente ma in comunione legale con il coniuge. Vero è che si può scegliere su quale immobile fruire dell’agevolazione a seconda di dove si abbia la residenza o almeno in linea teorica potrebbe valere.

Le agevolazioni prima casa non spettano nel caso in cui si è titolari, assieme al coniuge in regime di comunione dei beni, di un diritto reale di godimento in precedenza acquistato senza agevolazione prima casa con il coniuge di un’altra unità locale abitabile, situata nello stesso comune del fabbricato per cui si vorrebbe richiedere l’agevolazione, mentre potrebbe spettare qualora l’unità locale sia situata in comune diverso all’interno del territorio italiano.

Il caso di coniugi sposati in regime di separazione di beni deve essere equiparato al caso di un soggetto che possiede delle quote di un’unità locale.

L’agevolazione prima casa spetta o interamente o per quota anche nel caso di possesso di altra abitazione precedentemente non acquistata con i benefici prima casa situata in qualsiasi punto del territorio italiano indipendentemente dallo stesso comune o meno. In questo caso infatti è importante l’aspetto della novità nella fruizione del beneficio fiscale ed indipendentemente dallo status dei coniugi. Se infatti entrambi sono in comunione o in separazione e non hanno fruito mai del beneficio fiscale prima casa lo possono utilizzare anche successivamente. Se uno dei due invece ne ha fruito solo l’altro coniuge lo potrà utilizzare e limitatamente alla sua quota di pertinenza.

Dal punto di vista soggettivo l’agevolazione spetta anche al minore non emancipato o da altri incapaci, quali interdetti e inabilitati, purché si rispettino anche le altre condizioni previste dalla norma, prime tra tutte, le dichiarazioni da rendere nell’atto

La dichiarazione da rendere nell’atto notarile nel rispetto dei requisiti

La dichiarazione più comune che si ritrova nell’atto di compravendita immobiliare in genere è questa: le parti, dopo aver dichiarato che l’immobile in oggetto costituisce casa di abitazione non di lusso (secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969), chiedono che al presente atto vengano applicate le agevolazioni fiscali vigenti per l’acquisto della prima casa.

A tal fine la parte acquirente dichiara nell’atto

1. di essere residente nel Comune ove è ubicato l’immobile in contratto: questa condizione vale anche nel caso in cui non si abbia la residenza ma la si intenda trasferire (e poi si deve fare) entro 18 mesi. Il beneficio vale anche nel caso la casa è ubicata nel comune dove l’acquirente svolge la propria attività oppure nel comune dove ha sede o esercita l’attività di impresa o di lavoro autonomo o anche di lavoro dipendente o il soggetto da cui dipende fiscalmente l’acquirente, quando l’acquirente stesso si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro ovvero, ovunque in Italia se l’acquirente, cittadino italiano emigrato all’estero
2. di non essere titolare esclusiva o in comunione con il coniuge, dei diritti di piena proprietà, di usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di questo atto; considerati a tal proposito le novità introdotte dal primo gennaio 2016 sopra sintetizzate.
3. di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale dei beni su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa di abitazione acquistata da essa parte acquirente o dal coniuge con le agevolazioni di cui all’art. 3, comma 131 della legge 28 dicembre 1995 n. 549, ovvero con le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” di cui alle norme indicate alla lettera c) della nota II bis) della tariffa, parte prima, allegata al T.U. concernente l’imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131) nel testo modificato dal comma 131 dell’art. 3 della già citata legge 28 dicembre 1995 n. 549;
4. di essere edotta delle conseguenze fiscali derivanti dall’eventuale trasferimento a titolo oneroso o gratuito del bene acquistato prima che siano trascorsi cinque anni da oggi.

Tali dichiarazioni possono essere rese anche nel contratto preliminare di vendita per fruire dell’agevolazione relativamente agli acconti versati ma comunque in sede di rogito dovranno nuovamente renderle dinnanzi al notaio. Nella prassi naturalmente il Notaio ha già pronto e pre condiviso l’atto con le parti interessate e si limiterà a leggerlo.

Prima casa e Nuda Proprietà

Nel caso di nuda proprietà non si avranno preclusioni alla fruizione del beneficio prima casa a meno che la stessa nuda proprietà non sia stata acquistata con i benefici fiscali prima casa. La nuda proprietà su una casa nello stesso comune in cui si trova l’immobile che si intende acquisire non preclude l’accesso ai benefici fiscali in quanto il fabbisogno abitativo non potrebbe essere soddisfatto dal potenziale acquirente anche se sarà necessario verificare che l’acquisto della nuda proprietà sia avvenuto fruendo dei benefici prima casa; ipotesi questa in cui invece sarebbe precluso l’accesso sul nuovo fabbricato. Diverso invece il caso in cui dopo la nuda proprietà con la prima casa si proceda all’acquisto dell’usufrutto su altro immobile in cui potrebbe richiedersi nuovamente il beneficio, anche se casi come questo vanno sempre approfonditi alla presenza del Notaio con l’ausilio della visura storica catastale dell’immobile e la ricostruzione degli atti di vendita e di acquisto.

Requisiti del richiedente l’agevolazione fiscale prima casa

Requisiti soggettivi richiesti per poter usufruire delle agevolazioni prima casa
Per poter usufruire dei benefici suddetti sarà necessario quale condizione necessaria, rendere le dichiarazioni in atto che “…l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio nazionale. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto”.

Persone delle forze armate, polizia

Il requisito della dichiarazione della residenza nello stesso comune non si applica nel caso del personale delle forze armate e di polizia di ordinamento civile e militare così come previsto dal comma 1 dell’articolo 66 della Legge numero 342 del 2000.

Importante: l’imposta di registro non potrà comunque essere inferiore a 1.000 euro

La base imponibile per l’imposta di registro

La base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro è pari alla rendita catastale moltiplicata per 115.5 che rappresenta un moltiplicatore definito dal legislatore. Per applicare questa base imponibile ridotta dovrà farsi esplicita richiesta al Notaio al momento del rogito notarile. È una forma che consente non solo di ridurre il carico fiscale ma anche quello di evitare eventuali accertamenti fiscali sul prezzo di vendita da parte del fisco (non sulla presenza o rispondendo dei requisiti richiesti)

Se acquistate da un costruttore invece potrete rifarvi alla tabella sopra riportata e al posto dell’imposta di registro pagherete un’Iva del 4%.

Seconda casa

Nel caso di seconda casa la tassazione fiscale è la seguente:

Come fare ad avere l’agevolazione prima casa con imposta di registro ridotta al 2% e imposte ipotecarie e catastali fisse a 200 euro

Per poter fruire dell’agevolazione sarà necessario rendere una dichiarazione dal notaio al momento della stipula dell’atto, a pena di decadenza, in cui si manifesta la volontà di stabilire nel comune dove ha acquistato la prima casa ed ha spostato la residenza o intende farlo entro 18 mesi dalla data di acquisto, e di non essere titolare di altro diritto, né esclusivo né in comunione con altri, di diritti reali su altra abitazione ed acquistate già usufruendo del beneficio fiscale prima casa.

Decadenza delle agevolazioni prima casa: esempi

Uno dei requisiti di cui ci si scorda spesso è il trasferimento della residenza nel comune dove è ubicato l’immobile da adibire a prima casa entro il termine di scadenza di 18 mesi ai quali questa volta un contribuente ha tentato di addurre come motivazione della ritardata comunicazione il fatto che non era stato possibile per un impedimento oggettivo e non prevedibile, consistente in un’infiltrazione di acque reflue proveniente dall’appartamento sovrastante.
Questa volta la cassazione non ha dato ragione al contribuente in quanto l’impedimento non era oggettivo ma soggettivo e dava la facoltà al contribuente di rimuovere l’impedimento. Ma questo è solo uno dei casi in quanto in fondo troverete anche i riferimenti all’articolo di approfondimento sulle cause di decadenza dei benefici prima casa.
Leggete comunque anche l’articolo di approfondimento dedicato proprio alla decadenza benefici prima casa.

 

In estrema sintesi, se temete di rientrarvi nel seguito trovate alcuni chiarimenti dati in risposta alle vostre domande sulla decadenza. Le domande e i casi sono diversi e spesso necessitano ciascuno di una risposta specifica.

Quando decadono le agevolazioni fiscali prima casa?

Le agevolazioni prima casa necessitano di determinati requisiti:

• Non bisogna essere titolari di altri diritti di uso, usufrutto, abitazione, proprietà  su altri immobili siti nello stesso comune né a titolo esclusivo né in comunione  con il coniuge (comunione sia ordinaria che legale);
• Non bisogna essere titolari di altri diritti di uso usufrutto abitazione, nuda proprietà, o proprietà né a titolo esclusivo, né pro quota, né in comunione legale su altre abitazioni che sono state acquistate con i benefici prima casa nel terreno nazionale;
• L’immobile deve essere non di lusso ai sensi del Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969. Dal

Anche se non si acquistano altre quote ma un’abitazione ex novo che verrà accorpata alla principale è possibile usufruire delle agevolazioni “prima casa”. L’importante è procedere ad accorpare l’unità acquisita a quella posseduta in precedenza e che la costituenda unità mantenga i requisiti di abitazioni non di lusso così come prevista dal D.M. 2 agosto 1969.

Più spesso di quello che possa sembrare chi acquista un’abitazione supera la scadenza dei 18 mesi entro cui è necessario variare la residenza nel comune dove si è acquistata. Sicuramente l’evento causa di forza maggiore deve essere imprevedibile ossia non conosciuto al momento della stipula dell’atto (altrimenti non verrebbe preso in considerazione perchè non di forza maggiore).

I lavori di ristrutturazione che impediscono di soggiornare nella nuova casa di per se non costituiscono una causa di forza maggiore. Il protrarsi dei lavori di manutenzione, anche se causato da terzi fanno perdere i vantaggi fiscali (cfr Cassazione con ordinanza n. 13800 del 9 giugno 2010) e generano sanzioni nella misura del 30% rispetto alla minore imposta versata rispetto a quella dovuta nei modo ordinari (il delta è uguale al 7% e stiamo parlando di cifre rilevanti) ed interessi calcolati al saggio di interesse legale.

Il mancato cambiamento della residenza nello stesso comune ove è sito l’immobile oggetto di agevolazione prima casa entro il termine di 18 mesi dall’acquisto non può essere imputata alla mancata esecuzione dei lavori di ristrutturazione come causa forza maggiore  che rendono inagibile l’appartamento in quanto il legislatore dà la facoltà di spostare la residenza non solo nella nuova casa ma è sufficiente che sia lo stesso comune di residenza o dell’attività lavorativa svolta dall’acquirente, come se avesse previsto la fattispecie del ritardo nella consegna dell’abitazione.

Vi consiglio quindi, anche se sono rare le fattispecie di questo tipo, di andare in affitto per qualche mese o da amici nello stesso comune, ma comunque di soddisfare il requisito del cambio della residenza entro 18 mesi pena la decadenza dell’agevolazione e l’applicazione della maggiore imposta ordinaria del 7% più l’applicazione delle sanzioni del 30% e degli interessi legali che maturano giornalmente sulla minore imposta versata.

Curioso è anche il caso di due sentenze che potrebbero sembrare simili ma che in realtà svelano la diversa impostazione e la ratio della norma. Ad un contribuente è stato negato il beneficio perchè aveva delle infiltrazioni di acquee reflue dall’appartamento del piano di sopra perché non considerato una causa di forza maggiore o un elemento valido ad impedire il trasferimento della residenza entro i 18 mesi (cfr sentenza n.1392 del 2010), mentre è stato concesso ad un contribuente la sospensione del provvedimento di decadenza delle agevolazioni perché aveva delle infiltrazioni abbondanti da tetto che impedivano realmente di abitarvi (cfr sentenza 140 del 2008).

Questo a supporto della tesi che gli elementi devono rendere oggettivamente inabitabile l’abitazione perchè l’agevolazione è finalizzata ad agevolare il diritto all’abitazione.

Se leggete la norma noterete che potrete vendere il bene e riacquistarne uno nuovo sempre con le medesime caratteristiche senza perdere i benefici prima casa (ma non vale se acquistate prima quello nuovo e poi vendete quello su cui avete beneficiato delle agevolazioni) a patto che l’acquisto avvenga entro un anno dalla cessione dell’abitazione su cui avete goduto dei benefici precedentemente. L’Agenzia delle entrate in una risoluzione concernente sempre la fruizione dei benefici prima casa precisa che entro un anno dalla vendita non è sufficiente iniziare i lavori di costruzione, ma occorre quantomeno realizzare il rustico (muri portanti più copertura, risoluzione 16 marzo 2004, n. 44/E), altrimenti si decade dai benefici della prima casa è bisogna procedere al riversamento dell’agevolazione fiscale consistente nella minore imposta di registro. In caso di mancata realizzazione del rustico entro un anno, si decade anche dalle agevolazioni sul primo acquisto.

Come vedete nell’articolo di approfondimento non si verifica recupero a tassazione dell’imposta di registro non versata nei casi di separazione o divorzio tra coniugi qualora questa sia conseguenza del riassetto patrimoniale tra i coniugi.

Potete leggere l’articolo sulle cause di forza maggiore che vi hanno impedito di trasferire la residenza in quanto possono esistere diverse motivazioni che hanno impedito il trasferimento e che devono essere provate. Nel caso di trasferimento dell’attività lavorativa nel comune dove è situato l’immobile oggetto di agevolazione che avviene dopo l’acquisto della casa viene meno il presupposto per il godimento dell’agevolazione. Ciò in quanto si tratta di norma di stretta interpretazione (cfr. Cass. sentenza n. 6905 del 2011 e Cass. sentenza n. 5570 del 2011). Sentenza n. 17597 del 12 ottobre 2012 (udienza 12 luglio 2012).

Leggete l’articolo di approfondimento dedicato alle agevolazioni prima casa nel caso di  acquisto e vendita prima dei cinque anni dal precedente non più sanzionata (novità dal 2016!) in quanto dall’entrata in vigore della legge di stabilità 2016 non sarà più sanzionato a patto che ricompriate una casa entro un anno dal rogito notarile della vendita su cui avevate beneficiato delle agevolazioni. Questo è veramente una sintesi della novità per cui se vi trovate nel caso andate a leggere l’articolo di approfondimento dove troverete le ulteriori caratteristiche. Tuttavia con una recente circolare del 2016 l’agenzia delle entrate ha chiarito che l’agevolazione vale anche nel caso in cui l’acquirente al momento dell’acquista sia proprietario di un’altra abitazione acquistata con le stesse agevolazioni a condizione che sia venduta entro un anno dalla data del successivo acquisto. Nel 2017 per cui occhio a non sbagliarvi.

Qualora abbiate un immobile prima casa sul territorio nazionale e vi trasferite all’estero sarà necessario dimostrare, nel senso di avere le evidenze documentali atte a farlo (come bollette luce, gas, telefono che ne dimostrino gli effettivi consumi), che la casa all’estero è utilizzata come dimora abituale (cfr Risoluzione ministeriale n.31 del  2010). Questa viene indicata come condizione per non decadere dall’agevolazione prima casa sulla casa in Italia. La diretta conseguenza di questo e se non ricordo male anche di una risoluzione del 2011 è che anche chi non risiede in Italia perché lavora all’estero potrà godere dei benefici prima casa per abitazioni acquistate sul territorio italiano. Resta il dubbio se il periodo quinquennale di tutela fiscale operi anche in questo caso ossia. Se ho una casa acquistata oltre cinque anni fa e mi trasferisco al sesto anno, sarà necessario verificare questo per trasferirsi all’estero? Dalla ratio normativa sembrerebbe di no in quanto l’intento è quello di tassare acquisti speculativi che vengono forfettariamente individuati in quelli che si situano nel quinquennio dall’acquisto.

Per quello che concerne gli italiani residenti all’estero  ed i benefici prima casa vi segnalo la circolare dell’agenzia delle entrate numero 19 del 2001 in cui si chiarisce che anche coloro che sono residenti all’estero per motivi di lavoro, possono acquistare casa in Italia fruendo delle agevolazioni fiscali prima casa, anche se non iscritti all’Aire.
Vi ricordo che se vendete l’abitazione prima dei cinque anni dall’acquisto decadrete dai benefici oltreché essere tassati sulla plusvalenza, ma per questi approfondimenti oltreché  la lettura delle norme e delle sentenze vi sono anche gli articoli di approfondimento qui sotto.

Arrivederci al prossimo lunedì

 

Barbara

acquistare casa, agente immobiliare, compravendita, mercato immobiliare, real estate