Casa all’asta: la differenza tra prezzo base e offerta minima

17 Gennaio 2022
17 Gennaio 2022 Barbara Mattei

Casa all’asta: la differenza tra prezzo base e offerta minima

Se la tua casa sta per finire all’asta devi sapere che prezzo base e offerta minima non sono la stessa cosa.

Oggi voglio parlarti di un tema di fondamentale importanza se la tua casa è all’asta o sta per andarci: la differenza tra prezzo base e offerta minima.

Come vedremo meglio tra poco, il prezzo base è in realtà superiore all’importo minimo che i partecipanti all’asta possono offrire per cercare di aggiudicarsi la tua casa. In questo post ti spieghiamo cosa può comportare questo per te e quali sono le migliori alternative per evitare che il tuo immobile venga svenduto all’asta.

Cos’è il prezzo base d’asta e come viene determinato

Il prezzo base d’asta corrisponde all’importo che il perito incaricato dal Giudice stabilisce per un immobile prima che venga messo all’asta. Idealmente, la tua casa non dovrebbe essere venduta a una cifra inferiore, perché la base d’asta viene calcolata tenendo conto dell’effettivo valore dell’immobile. Tra poco però, vedremo che nella realtà dei fatti le cose stanno diversamente.

Per il momento, è importante precisare che la base d’asta calcolata per la tua casa non corrisponderà in ogni caso al valore di mercato. Il prezzo base viene infatti fissato a un livello inferiore, e questo accade perché chi acquista una casa all’asta va incontro a dei rischi che sono praticamente assenti nel libero mercato:

  • spesso è impossibile fare un sopralluogo e prendere visione della casa prima di decidere se acquistarla o meno;
  • non vi è alcuna garanzia in merito agli eventuali vizi e difetti che l’immobile può presentare;
  • l’imposta per il trasferimento dell’immobile viene calcolata sul prezzo di aggiudicazione e non sul valore catastale. Il valore catastale è in genere decisamente più basso e, nelle normali operazioni di compravendita, viene utilizzato come base per calcolare l’ammontare dell’imposta.

Ora riesci a capire come mai il prezzo base d’asta calcolato per la tua casa è inferiore al prezzo di mercato. Ma come abbiamo anticipato c’è di più, perché l’offerta minima corrisponde a un importo a sua volta inferiore rispetto al prezzo base.

Cos’è l’offerta minima nelle aste immobiliari

L’offerta minima è l’importo più basso che i potenziali acquirenti possono effettivamente offrire durante l’asta per tentare di aggiudicarsi la tua casa.

Come abbiamo visto, questo importo non corrisponde al prezzo base d’asta fissato dal perito su incarico del Giudice, ma risulta inferiore del 25%. Capiamo perfettamente che la cosa possa sembrarti strana, ma è quello che prevede la legge.

Questo significa che, se hai la casa all’asta, c’è la possibilità concreta che questa venga venduta a una cifra più bassa di quanto credi. Se ad esempio il prezzo base è stato fissato a 150.000 euro, rischi che la tua casa venga svenduta a soli 112.500 euro e che il ricavato della vendita non ti permetta di rimborsare tutti i tuoi debiti.

Prezzo base al ribasso se l’asta immobiliare va deserta

Adesso che hai capito qual è la differenza tra base d’asta e offerta minima, c’è un altro punto importante che vogliamo affrontare con te, che riguarda la possibile riduzione del prezzo base.

Com’è possibile, ti chiederai, che possano esserci ulteriori riduzioni di prezzo? E invece purtroppo è così. Questo succede quando la prima asta va deserta, cioè nessuno partecipa, una cosa che capita più spesso di quanto pensi.

In questo caso, il Tribunale organizzerà una seconda asta, riducendo però il prezzo base di circa il 25%. Questo principio si applica anche alle eventuali aste successive, con il rischio di vedere la tua casa svenduta a un prezzo molto al di sotto del suo valore.

A questo punto avrai ormai capito che, a causa delle riduzioni del prezzo base d’asta e del principio secondo cui l’offerta minima può essere per legge ancora inferiore del 25%, rischi di perdere la casa senza però riuscire a saldare tutti i tuoi debiti, anzi: l’eventualità di rimanere fortemente indebitato, probabilmente per il resto della tua vita, si fa sempre più concreta.

Lo stralcio immobiliare: l’alternativa che ti permette di azzerare i debiti

Fortunatamente, a tutto questo c’è un’alternativa: si chiama saldo e stralcio o stralcio immobiliare. Di che cosa si tratta? Lo vediamo subito.

Lo stralcio immobiliare consiste in una procedura che consente di evitare la vendita della tua casa all’asta entrando in trattativa diretta con la banca e gli eventuali altri creditori. Questa trattativa deve avere uno scopo ben preciso: trovare un accordo che consenta di estinguere tutti i tuoi debiti. Insomma, l’obiettivo è quello di riuscire ad azzerare i debiti tramite la vendita della casa.

È chiaro che, in una situazione di questo tipo, i creditori dovranno accontentarsi di ricevere meno di quanto gli spetta e tu magari ti starai domandando perché mai dovrebbero accettare un simile compromesso. La verità è che le aste sono rischiose anche per loro. Se la tua casa dovesse essere svenduta a un prezzo molto inferiore rispetto al suo valore, non avranno modo di recuperare integralmente i loro soldi dalla vendita. Tu resterai indebitato nei loro confronti ma, se non disponi di altri beni, loro rischiano seriamente di non vedere più neanche un euro.

Proprio per questo, i creditori sono generalmente propensi ad accettare un accordo che gli dia la certezza di recuperare una parte dei loro soldi subito, anche se ciò implica il fatto di dover rinunciare ad avanzare ulteriori pretese nei tuoi confronti.

Se stai per perdere la tua casa all’asta è importante che tu recepisca questo messaggio: il saldo e stralcio è per te l’unica possibilità di cominciare una nuova vita senza debiti. La tua casa verrà comunque venduta, ma i creditori smetteranno di starti con il fiato sul collo e potrai finalmente ripartire da zero.

Come si fa uno stralcio immobiliare?

Forse ti starai domandando come puoi fare un saldo e stralcio se in questo momento ti trovi in una situazione economica difficile e non sai da che parte cominciare.

La buona notizia è che ci sono professionisti che possono aiutarti a districarti in questo tuo intento.

Buona settimana a tutti voi!

 

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Barbara Mattei

Barbara Mattei è un agente immobiliare con anni di esperienza in Italia ed all'estero. Da New York a Berlino, da Dubai a Parigi, ora da diversi anni stabilmente risiede a Roma ed ha sviluppato una grande abilità nel seguire trattative di ogni livello sia in ambito residenziale che commerciale. www.barbaramattei.com

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