CREARE VALORE CON GLI IMMOBILI

2 Novembre 2021
Posted in immobiliare
2 Novembre 2021 Barbara Mattei

CREARE VALORE CON GLI IMMOBILI

 

La creazione di valore immobiliare genera sempre più un impatto positivo dal punto di vista economico e sociale.

Creare valore in tutti i settori economico-produttivi rappresenta una vera e propria sfida per imprenditori e manager. 

Può considerarsi valorizzazione ogni azione mirata a produrre un impatto positivo dal punto di vista economico, sociale e di brand awareness. 

In particolar modo il settore real estate ha la facoltà di esprimere tutto il proprio potenziale da questo punto di vista. 

La creazione del valore immobiliare è focalizzata sul posizionare l’uomo al centro praticamente in ogni sua singola attività. 

Tutti i progetti real estate in ambito residenziale, retail e logistico infatti sono destinati ad essere utilizzati dall’uomo, anche se con finalità differenti. 

In quest’ottica è semplice pensare come ad esempio l’installazione di strumenti di domotica all’interno di un’abitazione, possa creare un valore sociale molto apprezzato per il suo utilizzatore. 

Oppure l’installazione di pannelli solari e fotovoltaici che servono un’unità immobiliare ad uso logistico. In questo caso la creazione di valore si ripercuote su un doppio ambito, quello economico (grazie al risparmio di consumo energetico) e sociale (a causa dell’impatto di sostenibilità ed ambientale). 

Appare dunque evidente, come la creazione di valore immobiliare deve necessariamente essere rivolto al miglioramento della qualità di vita degli utilizzatori dei beni immobiliari. 

Anche dal punto di vista del marketing il brand aziendale può ricadere nella creazione di valore del marchio stesso e su ciò che viene percepito. 

 

Cosa significa la creazione di valore immobiliare ?

In ogni tipologia di mercato infatti il valore si crea. Ecco che, se ci soffermiamo su questo concetto, è chiaro che la creazione di valore immobiliare deve essere l’obiettivo primario degli operatori del settore.

La creazione di valore immobiliare non si limita solo all’incremento del capitale e quindi circoscritto all’aspetto economico.

Bensì deve focalizzarsi soprattutto sul fornire un servizio sociale in grado di offrire un vantaggio per l’utilizzatore (inquilino, proprietario, azienda) e per la comunità.

Quest’ultima può trarre un notevole vantaggio indiretto grazie alla riqualificazione del territorio in questione.

L’ambito relativo alla creazione del valore nel settore real estate deve necessariamente essere focalizzato su un doppio binario parallelo:

  1. Sociale;
  2. Economico;

Il fulcro deve riguardare il posizionamento dell’uomo al centro.

Tutto ciò che può essere considerato un progetto immobiliare deve essere finalizzato a definire i benefici, materiali ed ergonomia a “misura d’uomo”.

Tradotto in parole povere, significa offrire dei servizi che migliorano nettamente la vita delle persone.

La progettazione e la realizzazione di immobili destinati al residenziale, commerciale, logistica, student housing ma anche alberghiero e industriale deve essere sempre più orientata verso l’abbattimento di barriere e la creazione di nuovo comfort.

Per quanto riguarda l’aspetto sociale della creazione di nuovo valore immobiliare, si pensi alla ricaduta sugli aspetti quotidiani che ricopre la domotica nella vita domestica.

La riduzione dei tempi di lavoro, la semplificazione delle attività casalinghe, migliorando la vita di tutti i componenti della famiglia, offrendo esperienze di valore.

E dal punto di vista economico ?

Il frutto più evidente nel settore real estate del nuovo valore creato lo si ritrova ad esempio nella riqualificazione di unità o edifici abbondanti.

Nel momento in cui essi vengono riportati a nuova vita grazie ad un cambio di destinazione d’uso.

Perché non recuperare una vecchia balera di periferia e trasformarla in un ufficio di co-working, utile alle nuove professioni nascenti ?

Nell’esempio appena citato si verifica la coesistenza delle due finalità, quella sociale e quella economica.

La creazione di valore economico porta direttamente alla realizzazione di valore sociale in ambito immobiliare.

Un caso esemplare è quello della riqualificazione di Porta Nuova a Milano. Uno dei più vasti interventi di rigenerazione urbana e architettonica del mercato immobiliare corporate, realizzato all’interno del Centro Direzionale di Milano.

Oltre che portare ad una significativa valorizzazione economica dell’intera zona questa iniziativa ha dispensato nuova linfa vitale ad un intero quartiere producendo un impatto altamente positivo dal punto di vista sociale.

E’ fondamentale ribadire come valorizzare un progetto immobiliare sia inerente la fornitura di servizi che la realizzazione o riqualificazione di unità real estate, significa creare una ricchezza sociale e/o economica in grado di elevare attraverso il suo utilizzo l’utente finale.

Un elemento fondamentale che oggi genera un impatto fondamentale nella valorizzazione immobiliare è il consolidamento del concetto della sostenibilità ambientale.

La presa di coscienza globale dell’importanza della sostenibilità, e l’attenzione crescente del consumatore medio per il bilancio familiare a lungo termine, orienta sempre più non solo i singoli utilizzatori, ma intere fette di mercato a livello globale.

Gli operatori del mercato immobiliare investono sul sostenibile per ottenere vantaggi come:

  • Basso impatto ambientale: un immobile che rientra nei criteri “green” è ha un impatto inferiore sull’ambiente circostante, in linea con la coscienza etica dei cittadini, sempre più vicina al tema;
  • Risparmio: le risorse sono ottimizzate in modo da ridurre al minimo i consumi, e con essi le spese mensili dell’inquilino
  • Comfort abitativo: un sistema di isolamento termico e igrometrico più efficienti significano vivere in una casa confortevole, senza preoccuparsi di prendere provvedimenti diversi a ogni stagione per sentirsi a proprio agio

Difficile quindi immaginare di poter creare nel real estate un nuovo valore economico e sociale senza tener conto delle ormai indispensabile adeguatezza alle norme di sostenibilità ambientale.

Parlando invece della creazione del valore intrinseco di mercato ovvero il valore immobiliare commerciale?

 

Il valore commerciale implica che la destinazione d’uso dell’immobile sia legata ad un’attività imprenditoriale o uno studio professionale o al commercio. Si definisce, quindi, immobile commerciale la struttura a destinazione commerciale come uffici, negozi tradizionali ed assimilabili, grandi strutture di vendita (centro commerciale), capannoni, laboratori e magazzini.

Per stabilire qual è il valore commerciale dell’immobile è molto importante calcolarne la superficie catastale e la relativa rendita. Rientrano nel computo le superfici relative a unità immobiliari parte di edifici residenziali come anche l’intero edificio, uno studio professionale o un ufficio strutturato, e le unità immobiliari destinate al parcheggio delle autovetture (box, autorimessa, posto auto coperto e scoperto) e parti di fabbricati ad uso promiscuo (fonte: OMI – Osservatorio del Mercato Immobiliare – Agenzia delle Entrate).

Inoltre, conoscere la superficie catastale di un immobile commerciale è necessario affinché si possa effettuare la vendita, la successione, la donazione o la locazione (valore venale) dell’immobile. Infatti, la superficie catastale serve a determinare il valore catastale dell’immobile per la corretta compilazione di pratiche fiscali utili a definire tasse ed imposte da applicare, come l’IMU e le imposte di compravendita. Il valore catastale dunque sarà soggetto a tassazione in base al valore dichiarato, in atto di vendita ad esempio, che però è diverso dal valore di mercato a cui si fa riferimento in fase di trattativa.

La prima cosa da fare è calcolare correttamente le superficie complessiva dell’immobile commerciale. Come per gli immobili urbani a destinazione ordinaria, il principio adottato per determinare il valore commerciale di un immobile è il metro quadro di superficie catastale, arrotondata per difetto o per eccesso (fonte D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138).

La superficie commerciale equivale alla somma dei vani principali, accessori diretti, muri interni e perimetrali, e pertinenze di uso esclusivo o di servizio o di ornamento fino al contorno esterno, e fino al confine di proprietà per le aree esterne. Per i dettagli è opportuno consultare l’apposita documentazione sul sito dell’Agenzia delle Entrate che definisce parametri per ogni tipo di vano e pertinenza.

Indicativamente, per il calcolo del valore commerciale dell’immobile da rendita catastale si prende la superficie complessiva:

  • dei vani principali;
  • dei vani accessori diretti (ingresso, bagno, ripostiglio, retrobottega);
  • delle pertinenze ove presenti (garage, box, cantina).
  • Le superfici esterne, scoperte o parzialmente coperte, che svolgono funzioni estetiche o sono vani accessori indiretti, sono pertinenze esclusive (balconi, portici, giardini).

Una volta ottenuta la superficie complessiva dell’immobile commerciale si passa al calcolo.

Nel DPR. 23/03/1998 n.138 si forniscono le indicazioni per il calcolo della superficie catastale, le regole del calcolo del valore commerciale di un immobile variano in parte su casi particolari che richiedono la consulenza di un esperto, ma in generale possiamo affermare che:

  • la muratura va computata per intero, tranne quando in proprietà condivisa si calcola al 50%;
  • la metratura delle scale interne si basa sulla loro proiezione orizzontale;
  • gli spazi condominiali non rientrano nella superficie complessiva.

Sul totale della superficie commerciale, secondo i criteri specificati, si procede all’arrotondamento al metro quadrato. Ad esempio: se la superficie commerciale calcolata è di 99,56 mq il risultato finale sarà pari a 100 mq, mentre un valore di 99,44 mq viene arrotondato a 99 mq.

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente stabilito da legge che varia in base alla destinazione d’uso dell’immobile e alla categoria catastale alla quale appartiene. La rendita catastale è stabilita dai parametri dell’Agenzia delle Entrate.

Gli immobili commerciali rientrano nei parametri degli immobili a destinazione ordinaria, ovvero il gruppo C. La categoria C comprende edifici finalizzati ad attività produttive (ossia immobili ad uso commerciale).

I coefficienti moltiplicatori degli immobili commerciali sono:

  • 42,84 per i negozi C1;
  • 126 per le altre categorie catastali.

Una volta stabilita la metratura al metro quadro, l’operazione di calcolo per il valore commerciale di un immobile è la seguente:

RENDITA CATASTALE (rivalutata del 5%) X COEFFICIENTE = VALORE COMMERCIALE DELL’IMMOBILE

Da notare che dal 2018 la rendita catastale degli immobili si basa sul numero dei metri quadri, mentre prima della riforma si calcolava in base al numero dei vani.

La rivalutazione del 5% è già compresa nel valore indicato nella rendita catastale. L’intento dell’Agenzia delle Entrate è rendere più eque le rendite catastali in attesa della revisione degli estimi.

Per conoscere la rendita catastale, necessaria per calcolare il valore commerciale di un immobile, si può richiedere la visura del Catasto.

La consultazione della rendita catastale è disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate per i possessori di accesso SPID, PIN o smart card. La richiesta di Visura del Catasto va inoltrata all’Agenzia delle Entrate fornendo gli identificativi catastali dell’immobile indicando il Comune di ubicazione (specificando sezione, foglio, particella) e la provincia.

In alternativa, è possibile ricevere la medesima documentazione rivolgendosi a un servizio online di consultazione delle pratiche catastali, grazie al quale ottenre i documenti richiesti in formato telematico e in tempi brevi.

 

Arrivederci al prossimo lunedì

 

Vostra Barbara Mattei

 

 

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Barbara Mattei

Barbara Mattei è un agente immobiliare con anni di esperienza in Italia ed all'estero. Da New York a Berlino, da Dubai a Parigi, ora da diversi anni stabilmente risiede a Roma ed ha sviluppato una grande abilità nel seguire trattative di ogni livello sia in ambito residenziale che commerciale. www.barbaramattei.com

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