COSA SUCCEDE SE NON SI PAGA LA PROVVIGIONE?
Il diritto alla provvigione dell’agenzia immobiliare e il recupero del credito: cosa rischiano venditore e acquirente che non pagano il dovuto.
In un precedente articolo abbiamo parlato della provvigione in genere. Ma che succede se la provvigione fosse dovuta e non la si dovesse onorare? In altri termini, cosa succede se non si paga l’agenzia immobiliare?
Il diritto del professionista ad ottenere il compenso per l’attività di mediazione espletata giustifica l’avvio di una procedura di recupero del credito che parte da una lettera di diffida e culmina con l’azione giudiziaria. Si tratta, come avremo modo di vedere a breve, di un iter relativamente rapido rispetto alle normali azioni giudiziarie, che costituisce l’anticamera del pignoramento dei beni del debitore qualora questi non voglia adempiere.
Tuttavia, il credito dell’agente immobiliare non è assistito dall’ipoteca come quello della banca che ha concesso il mutuo sulla casa; sicché, se non si paga la provvigione ci sono minori possibilità di una messa all’asta dell’abitazione.
Ma procediamo con ordine e vediamo cosa succede se non si paga l’agenzia immobiliare.
Il diritto per l’agente immobiliare alla provvigione scatta tutte le volte in cui tra venditore e acquirente dell’immobile si firma, per il suo tramite, un accordo giuridicamente vincolante. Tale è il compromesso (il cosiddetto contratto preliminare) ma non già l’offerta di acquisto quando ancora non sono stati definiti tutti gli aspetti contrattuali tra le parti.
Si prescinde da una lettera di incarico formale, dalla stipula di un contratto scritto o verbale: se le parti si sono avvantaggiate dell’attività del mediatore e hanno così dimostrato di volersene avvantaggiare, entrambe sono tenute a pagare la provvigione, a prescindere da chi, tra le due, si sia rivolta per prima al mediatore.
Questo significa che, al di là dell’esistenza di un rapporto formale, il mediatore che metta in contatto due soggetti deve essere pagato se questi hanno accettato la sua attività di mediazione e sono addivenuti alla stipula di un contratto vincolante (non necessariamente la compravendita definitiva). Ma come abbiamo già spiegato questo non è il solo motivo di diritto alla provvigione. Pensiamo al caso in cui c’è un’esclusiva di vendita ed il proprietario vende da solo la sua abitazione. In questo caso parliamo di penale. Oppure caso molto frequente dove l’inquilino acquista la casa e/o negozio non contattando l’agenzia con cui aveva già stipulato un accordo futuro provvigionale in caso avrebbe acquistato.
Ma a prescindere dalla fattispecie per cui la provvigione deve essere dovuta, salvo patto contrario, l’agente immobiliare deve essere pagato tanto dal venditore quanto dall’acquirente. Quest’ultimo non può quindi esonerarsi dal corrispondere la provvigione sostenendo di non aver mai firmato alcun contratto: per il semplice fatto di essere entrato nell’agenzia immobiliare e/o di aver accettato di visionare un immobile indicato dall’agente, ne ha accettato l’attività e quindi anche lo svolgimento dell’incarico.
L’agente immobiliare è un professionista che può rivendicare il diritto al pagamento della provvigione già solo con l’emissione della fattura e il deposito della stessa presso la cancelleria del giudice: tanto basta – come vedremo a breve – per chiedere e ottenere un decreto ingiuntivo. Ma facciamo un passo indietro.
Se non paghi l’agenzia immobiliare è molto probabile che questa – anche se non è tenuta a farlo – prima di agire giudizialmente nei tuoi riguardi, ti invii una diffida scritta con cui ti intima il pagamento dell’importo vantato.
In presenza di un contratto scritto, l’importo è quello indicato nell’accordo che hai sottoscritto. In assenza di un contratto, la provvigione viene determinata sulla base degli usi commerciali riportati alla Camera di Commercio. È qui quindi che potrai accedere per verificare se la parcella è corretta o meno.
Alla lettera puoi sempre rispondere, indicando le ragioni che, a tuo avviso, non consentono al mediatore di chiedere il pagamento (ad esempio un inadempimento rispetto al contratto; la conclusione della compravendita senza alcun intervento del mediatore e così via).
Se non interviene il pagamento o non si trova un accordo, l’agenzia immobiliare può richiedere al giudice un decreto ingiuntivo nei tuoi riguardi. Si tratta di un ordine di pagamento che ti viene notificato per il tramite dell’ufficiale giudiziario. Il decreto viene emesso dietro semplice presentazione della fattura emessa nei tuoi riguardi. Nella fase di emissione del decreto ingiuntivo, tu non verrai citato e tutto si svolgerà in tua assenza.
Tuttavia, una volta che hai ricevuto la notifica del decreto ingiuntivo, hai 40 giorni di tempo per presentare un’opposizione al decreto ingiuntivo, per il tramite del tuo avvocato, instaurando così una regolare causa civile. Sarà l’agente, nel corso di tale giudizio, a dover dimostrare il proprio diritto di credito.
Se tuttavia non farai opposizione nei termini (o, pur facendola, dovessi perdere), allora l’agente immobiliare ti notificherà un atto di precetto, ossia un ultimo avvertimento a pagare entro 10 giorni.
Se non dovessi pagare neanche dopo la notifica di tale atto, l’agente immobiliare avvierà un pignoramento dei tuoi beni.
Se non riceve il pagamento dopo 10 giorni dalla notifica del precetto, l’agente immobiliare – per il tramite del suo avvocato – può decidere di pignorare i tuoi beni per un valore pari al proprio credito aumentato della metà (per le spese legali sostenute). Potrebbe quindi tentare un pignoramento del tuo conto corrente, del quinto dello stipendio o della pensione. Se hai acquistato la casa per darla in affitto, potrebbe pignorarti anche i canoni di locazione.
In teoria, nulla esclude che il mediatore possa iscrivere un’ipoteca sulla casa che hai acquistato e poi metterla in vendita. Tuttavia, se hai già concesso l’ipoteca alla banca, una mossa del genere è inverosimile, atteso che alla banca spetterebbe il diritto di soddisfarsi per prima, frustando così l’iniziativa del mediatore. Ma si può assolutamente pignorare il conto corrente, che con l’ok del giudice si possono in breve tempo avere le dovute spettanze.
C’è da ricordare, infine, che la prescrizione della provvigione dell’agente immobiliare è assai breve: la legge prevede che il diritto a richiedere il pagamento si estingue dopo 1 anno. Pertanto, se l’agente non si fa vivo e non diffida il debitore entro tale termine, il suo diritto si prescrive. Se però invia una messa in mora, la prescrizione si interrompe e inizia a decorrere di nuovo da capo per un ulteriore anno. E così ad ogni successiva diffida.
Grazie per seguirmi e al prossimo lunedì!
