ATTO NOTARILE

10 Maggio 2021
10 Maggio 2021 Barbara Mattei

ATTO NOTARILE

 

Quando si deve stipulare un atto importante si sa che ci si deve recare dal notaio. Questa consapevolezza è frutto di un’intuita conoscenza della legge che impone l’atto pubblico tutte le volte in cui si ha a che fare con l’acquisto di una casa, la costituzione di una società, la concessione di una servitù, la permuta di un terreno, la donazione di un magazzino e così via.

In verità, questi sono solo alcuni degli esempi più tipici in cui è necessaria la presenza del pubblico ufficiale. L’elenco è molto più ampio.

A riguardo si usa comunemente parlare di rogito notarile proprio per intendere il contratto, stipulato innanzi al notaio, e con l’assistenza di questi.

Si crede che il rogito notarile sia l’atto di compravendita di un immobile. Ma non è solo questo. Ciò che volgarmente viene chiamato rogito è, più in generale, l’atto pubblico – qualunque esso sia – stipulato innanzi al notaio.

Come abbiamo detto in premessa, l’elenco degli atti notarili è piuttosto ampio e non include solo la cessione di abitazioni.

Tanto per avere un’idea delle volte in cui è necessaria la presenza del notaio, si pensi agli atti che trasferiscono la proprietà o altri diritti su beni immobili come usufrutto, servitù di passaggio, diritto di superficie o di abitazione, enfiteusi. Tali atti non devono per forza essere delle vendite, potendo trattarsi anche di donazioni.

E non solo. Si va dal notaio per costituire società, trasferire quote sociali, fare donazioni in denaro di valore elevato rispetto alle capacità economiche del donante, e così via.

Il notaio è altresì necessario quando si tratta di erogare un prestito bancario a cui si vuol dare la forza di “titolo esecutivo”: il mutuo inadempiuto, infatti, se stipulato innanzi al pubblico ufficiale, consente di avviare direttamente un pignoramento contro il debitore, senza prima dover attendere un decreto ingiuntivo dal giudice.

È la legge ad indicare tutte le volte in cui è necessario il rogito notarile. La regola generale, infatti, lascia libere le parti di stabilire, per i propri affari, la forma che preferiscono.

Ciò non esclude che i contraenti possano, per maggior garanzia, accordarsi di stipulare un atto innanzi al notaio anche laddove non sia necessario (si pensi alla cessione dei diritti d’autore, ecc.).

Anche il testamento – atto unilaterale per eccellenza perché contenente la manifestazione di volontà di un solo soggetto – può essere effettuato tanto dinanzi al notaio quanto autonomamente dal privato e da questi custodito, magari in una cassaforte.

Insomma, volendo sintetizzare il rogito notarile è l’atto redatto dal notaio, anche chiamato atto pubblico.

 

Premesso, come detto, che è la legge a stabilire quando è obbligatorio il rogito – per cui, in tutti gli altri casi, non è necessario – bisogna capire perché mai viene imposta questa formalità particolarmente onerosa. Tutti sanno, infatti, che i costi dell’atto pubblico non sono alla portata della tasca di tutti.

La ragione è semplice: l’atto pubblico offre una garanzia che gli atti stipulati tra privati – le cosiddette scritture private – non garantiscono. Esso fa «pubblica fede», ossia piena prova circa:

  • l’identità delle persone che lo hanno firmato (sicché, nessuno potrà poi dire che la firma non è la propria);
  • le dichiarazioni in esso contenute (sicché, nessuno potrà poi dire che la propria intenzione era, in realtà, un’altra).

Insomma, il rogito notarile evita una serie di contestazioni – molte delle quali a carattere pretestuoso – che, di solito, vengono sollevate quando si ha a che fare con le scritture private. Si pensi a chi non voglia pagare un debito e contesti l’autenticità della firma di un contratto.

Pertanto, tutte le volte in cui, oltre agli interessi delle parti, sono coinvolti interessi più generali, la legge impone il rogito notarile. È proprio il caso del passaggio di proprietà di beni immobili. Si pensi a tutte le possibili implicazioni che potrebbero sorgere se una persona dovesse sostenere di non aver mai sottoscritto l’atto di vendita di una casa che, nel frattempo, è stata a sua volta ceduta dall’acquirente a un altro soggetto; quest’ultimo si troverebbe ad aver pagato il prezzo di un bene ad una persona che, non avendolo ricevuto correttamente, non poteva essere considerata proprietaria e, quindi, non poteva disporne. Ciò implicherebbe una instabilità dei passaggi di proprietà che bloccherebbe il mercato immobiliare.

Lo stesso dicasi per la costituzione di società o la cessione delle relative quote.

Per quanto invece riguarda le donazioni, l’atto pubblico è richiesto solo quando l’oggetto del trasferimento è di «non modico valore» ossia ha un peso economico rilevante per il donante. Ciò affinché chi regala qualcosa di importante rifletta attentamente sulle conseguenze della propria scelta di generosità e non sia spinto magari da un comportamento puramente emozionale del momento.

A questo punto è chiaro che, per fare un rogito, è necessaria innanzitutto la presenza delle parti contraenti (ad esempio, il venditore e l’acquirente) e il notaio con cui va preso un appuntamento in anticipo (essendo un professionista privato).

Nel caso della donazione è altresì essenziale che vi siano due testimoni, di solito messi a disposizione dallo stesso studio notarile.

Quanto alla documentazione da presentare al notaio ai fini del rogito, questa ovviamente varia a seconda del tipo di atto da rogitare. Ad esempio, per la compravendita immobiliare è necessario, oltre ai documenti di identità delle parti, anche il cosiddetto titolo di provenienza, ossia l’atto con il quale il venditore è diventato titolare del bene. È poi necessario l’Ape, l’attestato di prestazione energetica.

L’atto viene materialmente redatto dal notaio, mentre le parti si limitano a firmarlo. Quindi, i contraenti non devono scrivere alcun documento in anticipo (come, invece, succede nella scrittura privata autenticata), ma si limitano a dichiarare al professionista le condizioni cui sono pervenute affinché questi le traduca nell’atto pubblico secondo terminologia “tecnica”.

Al momento della stipula del rogito notarile è necessario pagare sia l’onorario al notaio che le imposte all’Erario. In realtà, le imposte vengono versate nelle mani del notaio che poi, a sua volta, le gira allo Stato. La misura di tali cifre dipende dal tipo di atto. Quanto alla parcella del notaio, ciascun professionista è libero di chiedere un onorario diverso dagli altri. Quindi, sarà sempre bene farsi consegnare sempre in anticipo un preventivo.

A pagare il rogito è la parte che, di solito, riceve il bene: ad esempio, l’acquirente, il donatario, il mutuatario, ecc. Su di lui gravano sia le imposte che l’onorario del notaio. Tuttavia, in caso di mancato pagamento di quest’ultimo, il notaio può rivalersi nei confronti di entrambe le parti (si parla, a riguardo, di “responsabilità solidale”).

Come abbiamo anticipato in apertura, il più classico e frequente rogito notarile è la compravendita immobiliare.

Quando si parla di rogito si intende, in questo caso, del cosiddetto contratto definitivo ossia l’atto con cui si trasferisce la proprietà. Si distingue pertanto dal contratto preliminare, ossia da ciò che volgarmente viene detto compromesso. Quest’ultimo non ha la funzione di trasferire la proprietà (come invece il rogito) ma di obbligare le parti a sottoscrivere il successivo contratto di compravendita; serve insomma per “prenotare l’affare” in attesa che le parti svolgano gli adempimenti burocratici necessari al rogito.

 

Buon inizio settimana e arrivederci al prossimo lunedì.

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Barbara Mattei

Barbara Mattei è un agente immobiliare con anni di esperienza in Italia ed all'estero. Da New York a Berlino, da Dubai a Parigi, ora da diversi anni stabilmente risiede a Roma ed ha sviluppato una grande abilità nel seguire trattative di ogni livello sia in ambito residenziale che commerciale. www.barbaramattei.com

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