CLAUSOLA MUTUO
Ultimamente in fase di trattativa è motivo di discussione l’inserimento della condizione sospensiva per l’ottenimento della delibera del mutuo.
La condizione sospensiva mutuo è la clausola da utilizzare per la proposta di acquisto vincolata al buon esito del mutuo stesso o nel preliminare. Da un lato è una tutela importante per chi compra mentre dall’altro un notevole ostacolo a trattative solide. Essa, infatti, posticipa gli effetti del contratto all’ottenimento del finanziamento, lasciando la trattativa sospesa e di fatto incerta. Attraverso una corretta recita puoi limitarne gli effetti negativi e sfruttarne al meglio il potere tutelante, senza che essa diventi un ostacolo alla positiva conclusione della compravendita.
Il cliente che vuole comprare casa si reca molte volte presso il proprio Istituto bancario in cerca di rassicurazioni e le ottiene se la richiesta di erogazione è inferiore al 100%.
Anche nei casi più semplici però può succedere che vada nel panico proprio nel momento in cui trova finalmente l’immobile che gli piace per il quale voglia impegnarsi all’acquisto e fare un’offerta.
La banca che in precedenza, aveva speso parole sul buon esito della pratica, all’ultimo momento mette in guardia il cliente sulla fattibilità dell’operazione chiedendo che inserisca la clausola sospensiva all’interno della proposta d’acquisto o del compromesso. subordinandoli all’esito della delibera. A quel punto il cliente si sente spiazzato e pieno di dubbi e corre disperato in agenzia!
Noi agenti immobiliari quindi ci ritroviamo di frequente a dover incoraggiare e tranquillizzare i clienti riesaminando punto per punto la situazione. Vorremmo fare ciò anche in questo articolo e in quelli successivi, cercando di fornirvi informazioni utili per compiere ogni passo con la giusta razionalità.
Precisiamo che la banca effettivamente fatica a fornire la totale certezza sul buon esito perchè non ha il controllo al 100% della pratica di mutuo, infatti ha la possibilità di verificare la posizione del cliente ma è impossibilitata a verificare direttamente quella dell’immobile.
Relativamente all’immobile però è possibile analizzare insieme a noi il prezzo e il valore di stima e l’aspetto urbanistico con il tecnico incaricato di realizzare la relazione tecnica integrata urbanistica e catastale (RTI). Quest’ultima sarà molto utile al perito inviato dalla banca, per effettuare rapidamente la valutazione della casa evitando intoppi di percorso.
Ovviamente in caso sia necessaria una pratica di sanatoria è il venditore a preoccuparsene perché è un suo obbligo quello di garantire all’acquirente la regolarità urbanistica dell’immobile.
Nel caso in cui vi siano forti dubbi sull’esito della perizia, l’interessato all’acquisto può chiedere alla banca di inviare il perito prima di presentare un’offerta, pagando in anticipo il costo della stessa.
Tornando a noi, l’inserimento di tale clausola rappresenta un grosso problema per la maggior parte dei venditori.
Non vogliono sospendere la vendita del loro immobile in attesa della risposta della banca, quindi rifiutano proposte con clausola sospensiva e non si tratta di un semplice capriccio ma di una scelta obbligata.
Spesso i venditori sono operativamente impossibilitati ad accettare offerte vincolate perchè devono acquistare un nuovo immobile e necessitano di certezze oppure perchè devono vendere il loro bene entro termini di tempo ristretti.
L’agente immobiliare deve bloccare la promozione del bene nel caso in cui il venditore abbia accettato questa clausola, non per una settimana bensì per 30 o anche 40 giorni. Potrebbe anche succedere che la banca non riesca a concludere la pratica nei tempi indicati e chieda una proroga dei termini, complicando ulteriormente la situazione.
L’inserimento di questa subordinazione fa sì che il contratto sia appunto sospeso e che il venditore non abbia alcun controllo e alcuna garanzia sulla conclusione dell’affare.
In ogni caso il contratto non sarà perfezionato se entro la data indicata non verrà deliberato il mutuo, ciò significa che l’assegno depositato come cauzione andrà restituito al proponente e nulla spetterà a titolo di rimborso al venditore che non incasserà alcuna caparra e avrà dato fiducia, perdendo tempo utile alla vendita in attesa dell’avveramento della condizione.
Personalmente difficilmente inserisco nelle proposte di acquisto la clausola sospensiva del mutuo, per molti motivi:
- In caso di non conformità a norme edilizie ed urbanistiche o ancora in caso di pignoramenti ed ipoteche; il proponente è assolutamente salvaguardato e potrà richiedere indietro il doppio della caparra versata
- In secondo luogo la banca può emettere una pre-delibera del mutuo in base alle credenziali finanziarie del proponente.
Concludo dicendo che la clausola sospensiva mutuo può avere un senso se ha un termine temporale breve e limitato, altrimenti è solo un elemento negativo che grava sopra il venditore che è di fatto bloccato nella commerciabilità dell’immobile.
Approfondiremo nuovamente questo argomento.
Per il momento buona Pasquetta a tutti voi.
Buon inizio settimana e al prossimo Lunedì
