LA CASA: AFFETTO O INVESTIMENTO?

 

La casa ha un valore affettivo, prima ancora che economico-finanziario. A maggior ragione per noi italiani che, tradizionalmente, abbiamo la cultura dell’immobile di proprietà.

Del resto, l’acquisto di un immobile è percepito come un passo fondamentale nella creazione del proprio nucleo familiare: si tratta di una priorità per il 90% dei cittadini. Un approccio che dunque va ben oltre l’idea di possedere un bene fisico di grande valore economico: la casa riveste più che altro un valore esistenziale ed è percepita come un luogo affettivo e di espressione di chi la abita. Proprio alla luce di queste riflessioni, potrebbe essere fuorviante parlare di investimento in relazione all’acquisto della prima casa – ma anche della seconda, se la utilizziamo per esempio per le vacanze: in generale, l’acquisto di un immobile da vivere è infatti più una scelta di consumo che d’investimento. In altre parole, la si acquista prima di tutto per avere dei benefici intangibili: non sono le valutazioni sui possibili ritorni finanziari a pilotare la scelta.

Il discorso cambia se parliamo di immobili messi a reddito, cioè acquistati per essere dati in affitto e ottenere così una rendita finanziaria. Qui sì che possiamo parlare di investimento immobiliare. Oggi ha senso investire nel mattone? La risposta dipende da molti fattori: dove si decide di comprare la casa, quanto la si paga, quanto ci si indebita per acquistarla. E, soprattutto, quali sarebbero le alternative.

Sì perché, se si decide di acquistare un immobile in ottica di investimento, bisogna ragionare come se quell’immobile fosse un asset come un altro: un’azione, un’obbligazione, un fondo e via dicendo. E, a dispetto delle apparenze, il mattone non è la scelta più sicura.

Un altro fattore da considerare è la scarsa liquidità dell’investimento immobiliare – una casa non si vende in un giorno, al netto di rare eccezioni.

Certo, ultimamente ci sono stati timidi segnali di ripresa del mercato e quelli fatti fin qui sono ragionamenti che riguardano l’Italia nel suo complesso. Ci sono aree che vanno meglio e altre che vanno peggio: tipicamente nelle grandi città, come Roma e Milano, i prezzi tendono a essere decisamente più alti e a rimanere più stabili rispetto ad altre aree geografiche – e il mercato è molto più vivace.

Restano però altri aspetti da valutare: pensiamo per esempio ai costi di manutenzione o, ancor più rilevante, alla tassazione (se l’IMU è stata abolita sulla gran parte delle prime case, lo stesso non si può dire delle seconde case). Per investire bisogna calcolare bene tutte le spese di gestione e le tasse che andranno a decurtare il rendimento (IMU, cedolare secca, eccetera). C’è poi il tema della gestione degli inquilini – possibili periodi di vuoto, rischio di morosità e quant’altro.

Secondo Idealista, “anche considerando una decurtazione del 50% nel lungo periodo per tenere conto di tutte le spese e le tasse, il rendimento del mattone resta di gran lunga maggiore di quello dei titoli pubblici (i quali naturalmente incorporano un rischio molto più basso)”, mentre per Immobiliare.it “in questi anni i proprietari hanno capito che la spesa legata a questa formula è molto elevata e per questo si sta riducendo l’interesse verso questo tipo di investimento”.

Infine, c’è il tema della diversificazione che, come sappiamo, è la regola d’oro del buon investitore. Se si possiede già una prima casa, significa (ad eccezione dei patrimoni miliardari) che si è molto esposti al rischio legato al settore immobiliare. E dato che, come ripetiamo sempre, sarebbe meglio non mettere tutte le uova nello stesso paniere, forse avrebbe più senso investire i risparmi restanti in asset diversi.

Insomma, non è che l’investimento immobiliare sia di per sé sconsigliato, anzi: può essere una scelta redditizia, ma a certe condizioni. È infatti un’attività che richiede competenza, conoscenza del settore e delle specifiche località: in termini di offerta, domanda, prezzi, canoni e prospettive. E che ha senso solo a seguito di un’attenta valutazione di tutte le alternative disponibili.
Il desiderio di avere un tetto sicuro sopra la testa, un luogo conosciuto, familiare, con le nostre cose, le nostre abitudini, in cui sentirci a casa, che ci fa sentire protetti, che ci fa sentire protetta la nostra famiglia, è un desiderio insito in noi da migliaia di anni. Posto che io personalmente non capisco in che modo un tetto affittato possa proteggere meno di un tetto comprato, qui subentra un ulteriore desiderio e bisogno.Il desiderio di possesso. Per alcuni di noi, per tanti di noi, fa sentire ancora più sicuri e protetti avere la proprietà di ciò che si utilizza. Sia essa la casa, la macchina o qualunque altra cosa. Non contesto neppure questo perché, ripeto, questi sono desideri insiti in ognuno di noi in quanto umani. In qualcuno sono più sviluppati, e diventano una vera e propria malattia che sfocia nel sacrificio esagerato per comprare 4 mattoni, ma comunque siamo tutti fatti così. Quindi, ancora, poiché la prima casa non è un investimento, e non è un’attività, un asset, su cui puoi sviluppare una rendita (a meno che non vi riempiate la casa di coinquilini o cose così), le valutazioni di convenienza economica lasciano il tempo che trovano. Se acquistare la prima casa ti fa star bene, aumenta il tuo grado di serenità finanziaria, tu permette di prendere qualche rischio maggiore in altri campi della vita, io non sono nessuno per dirti che sia una cosa sbagliata.

Incidenza dell’acquisto di questa casa sul tuo patrimonio totale

Se hai 200.000 € di risparmi, e ne spendi 180.000 € per comprare la prima casa e sei costretto a prendere un mutuo per il 70-80-100% del prezzo che paghi, costretti a stiracchiare la durata del mutuo a 20-25-30 anni per poterci stare dentro. Ovvero avere una rata che mi fagocita il 35-40% o anche più del vostro reddito complessivo. Comprare una casa in questa casistica potrebbe non essere la cosa giusta.

Per coloro che invece non rientrano in queste casistiche, perché non gli serve il mutuo per comprare la casa e perché la prima casa rappresenterebbe una frazione del proprio patrimonio, comprare la casa di residenza può essere una scelta corretta.

Per chi invece rientra in queste casistiche, semplicemente l’acquisto della casa con un mutuo importante aumenta il suo livello di rischio finanziario complessivo.

 

Prima di parlare di speculazione immobiliare, e poi di rendita immobiliare, è necessario spiegare un argomento importante.

Quando si investe su qualcosa (sia esso una azione, un’ obbligazione, un immobile, oro o altro), si può guadagnare in 2 modi:

– Grazie a una variazione positiva del PREZZO del nostro investimento

Compro un immobile a 150.000 €, lo rivendo a 200.000 €
Compro 50.000 € di azioni, le rivendo a 70.000 €
Compro 10.000 € di oro, lo rivendo per 15.000 €
Questo si chiama “guadagno in conto capitale”, o capital gain.

– Grazie a un flusso periodico di denaro che deriva dal nostro investimento.

Compro un immobile, lo metto in affitto, e incasso 700 € lorde al mese.
Compro delle azioni, o un ETF azionario, e incasso 15.000 € all’anno di dividendi.
Compro delle obbligazioni, o ETF obbligazionario, e incasso 15.000 € anno di cedole.

Vediamo quindi qua la differenza tra qualcosa che ci può dare una rendita (immobile a rendita, azione e obbligazione) e qualcosa che non può darcela. Come l’oro.
E come anche la speculazione immobiliare.

Per speculazione immobiliare si intende comprare un immobile, chiaramente cercando di comprarlo al minor prezzo possibile, per poi rivenderlo, chiaramente cercando di venderlo al maggior prezzo possibile.

Compra basso, e vendi alto, in buona sostanza.

Ecco, il tentativo di comprare basso e vendere alto per ottenere un guadagno (un guadagno sul capitale, un capital gain) è esattamente la definizione di SPECULAZIONE.

Come dico sempre da anni, non c’è nulla di male in questo,
L’importante è capire di cosa stiamo parlando.

Quindi, se avete del capitale giusto a disposizione, se vi piace il settore, se vi siete informati e volete mettervi alla prova nel campo delle compravendite immobiliari, anche in questo caso io non ho nulla in contrario.

Semplicemente è mio preciso dovere ricordarvi che non stiamo parlando di investimenti ma di speculazioni immobiliari, e vanno considerate come mini-attività imprenditoriali, il cui successo dell’operazione (non sicuro e a rischio, ovviamente) sarà dato anche dal vostro lavoro, attenzione e competenze.

Parlando di immobili posseduti, e che possono essere considerati degli asset, delle attività, da cui è possibile ricavare un flusso di entrate. Nel linguaggio comune si dice “messi a reddito”. In che modo quindi si può andare ad analizzare se la rendita ottenuta dall’immobile è quella giusta? Se è coerente con il grado di rischio che si sta correndo e quali possono essere le altre incognite che non vengono considerate?

Calcolare la rendita di un immobile è sicuramente meno immediato di calcolare la rendita di un investimento in azioni (anche perché in quel caso non c’è nulla da calcolare, ma è un dato che viene messo in evidenza automaticamente dalla propria banca o piattaforma), ma non è impossibile.

Se io vado a chiedere al proprietario di un immobile a rendita, qual è la sua rendita, sono sicuro che la risposta potrà essere:

• Boh
• Circa il 10% (o altro numero elevato a caso)

La prima fase di analisi deve quindi nascere dal conoscere esattamente qual è il tasso di rendita del proprio (o dei propri) immobili in affitto.

Quindi, per calcolare questa rendita, nel modo più preciso possibile, dobbiamo entrare in possesso di 4 voci, per far questo.
il capitale immobilizzato, ovvero il valore di mercato reale del tuo immobile.

Il prezzo di mercato, nel caso in cui lo volessi andare a monetizzare domani, liquidandolo e quindi trasformandolo in denaro sonante.

Ci sono dei modi per fare delle stime, puoi richiedere a qualche professionista.

– La rendita lorda annua, ovvero la somma di denaro che l’inquilino ti paga come affitto in un anno.

– Le tasse, da calcolare sia per il mantenimento della proprietà (IUC, IMU, TASI, TARI), che le tasse sulla rendita (parliamo quindi della cedolare secca, tendenzialmente)

– I costi e le spese che sostieni, ordinarie o straordinarie, per il mantenimento in ordine e in buone condizioni del tuo immobile a rendita, oltre che per rendere l’immobile vivibile e affittabile al miglior prezzo possibile

È chiaro che togliendo dalla rendita lorda le tasse e i costi, si arriva alla rendita netta.

Questa rendita netta va messa in rapporto al capitale investito, ed in questo modo si ottiene la rendita percentuale annua!

Non è fantascienza ma, ripeto, sono ragionevolmente convinto che tanti proprietari immobiliari non conoscono questo dato.

Quindi, in base a questo calcolo, emerge fuori un dato netto, oggettivo e razionale, da andare poi ad analizzare.

In linea di massima, le indicazioni che posso darti alla luce della situazione di mercato odierna, sono queste:

• Una rendita netta sotto il 2%, non vale la pena. Tanto rischio e soprattutto pessimo rendimento.

• Una rendita tra il 2 e il 5% è da valutare insieme ad altri fattori.

• Una rendita superiore al 5% è da considerarsi buona, se non è eccessivamente rischiosa.

Il problema dei rischi connessi all’investimento immobiliare è che sono meno appariscenti del “rischio” di altri investimenti, ad esempio in azioni.

Cioè, il fatto che un’azione o un ETF possano oscillare nel prezzo, quindi calare e offrire momentaneamente un risultato negativo, è chiaro.

Ma questo è chiaro a tutti semplicemente perché il mercato finanziario è molto più trasparente.

Puoi in qualunque momento aprire il tuo deposito titoli, o una pagina di giornale, e vedere in tempo reale qual è il controvalore del tuo investimento e come sta andando.

E non è una stima, come quella che ti può fare un qualunque agente immobiliare.

È un dato preciso, perché nel caso in cui tu volessi potresti materialmente cliccare per vendere, e vendere a quel prezzo preciso.

Ma questo lo andiamo a vedere quando parliamo di ETF (fondi quotati in borsa) e di investimenti finanziari.

Quindi l’investimento immobiliare ha sicuramente un senso ma vanno analizzate le situazioni di partenza e gli obbiettivi che ci si pongono, coadiuvati da un esperto del settore immobiliare.

 

A presto e al prossimo lunedì. Buon proseguimento di settimana

 

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