ASTE IMMOBILIARI
In questo articolo vi voglio proporre un approfondimento su un tema spesso spinoso per i non addetti ai lavori nel mercato immobiliare italiano, ossia quello dei molti immobili all’asta che, in ogni parte del Paese, sono disponibili all’acquisto a prezzi, spesso, molto contenuti e grazie ai quali si possono realizzare interessanti investimenti immobiliari.
Vediamo innanzitutto di cosa si parla: la vendita di un immobile all’asta, più correttamente chiamata vendita giudiziaria, è un procedimento giudiziario civile con cui un magistrato stabilisce che, per appianare i debiti di un privato o di una società, sia necessario vendere in modo coercitivo una o più sue proprietà con l’intento di soddisfare con il ricavato i creditori.
Si tratta di provvedimenti presi in situazioni estreme in cui la vendita all’asta di uno o più immobili risulta essere l’unica soluzione possibile per soddisfare i creditori, dopo che si sono esaurite tutte le altre possibili modalità e non vi è alcuna via alternativa per arrivare alla composizione della situazione debitoria.
Il proprietario dell’immobile venduto all’asta, d’altra parte, avrà diritto a conservare tutta la parte eventualmente rimanente della cifra ottenuta dalla vendita giudiziaria, naturalmente dopo aver soddisfatto i creditori, ed è quindi suo interesse che l’asta venga conclusa al più presto e con il massimo risultato possibile. In molti casi, questo particolare meccanismo di compravendita raggiunge lo scopo di fare realizzare un ottimo affare immobiliare al compratore e di risollevare la situazione del debitore moroso che potrà appianare le proprie pendenze coi creditori e avere anche, sperabilmente, una buona cifra per proseguire la propria vita con maggiore serenità.
Dal punto di vista di chi acquista immobili all’asta si possono concludere, come detto, ottimi affari perché il prezzo base d’asta stabilito dal Tribunale è solitamente molto inferiore al prezzo di mercato dell’immobile e quindi, con una buona strategia di gestione dell’asta e le dovute cautele, si possono acquistare appartamenti, case o immobili commerciali con un grande risparmio.
Comprare immobili all’asta può essere, quindi, un affare interessante anche perché, considerata la varietà delle situazioni concrete che possono condurre all’attivazione di una procedura di vendita giudiziaria, accade non di rado che gli immobili in vendita all’asta si rivelino ottimi investimenti, per la loro posizione, per la tipologia dell’edificio e, in generale, per le prospettive di messa a reddito mediante locazione o con altro sistema.
Si potrebbe dire che acquistare immobili all’asta può essere facile solo se ci si affida alla guida di un esperto del settore, come una agenzia immobiliare.
In effetti, gli aspetti giuridici, economici e finanziari di questo tipo particolarissimo di compravendita non sono semplicissimi da maneggiare per i non addetti ai lavori e si rischia non di rado di commettere, per inesperienza, alcuni errori procedurali o di valutazione che si possono poi rivelare molto pesanti dal punto di vista delle conseguenze, soprattutto economiche.
Innanzitutto occorre distinguere i casi in cui l’immobile all’asta appartenga a una società, nel qual caso parleremo di procedura di fallimento, di liquidazione o di un concordato preventivo, da quelli in cui il debitore sia un privato, per cui si parlerà di esecuzione immobiliare. Le due situazioni prevedono, infatti, procedure e condizioni di accesso alla partecipazione alle aste piuttosto differenti tra loro e occorre quindi essere innanzitutto certi di possedere i requisiti necessari per la partecipazione a una specifica vendita all’asta di un immobile.
Se si posseggono i requisiti, poi, bisognerà seguire con attenzione una serie di procedure specifiche per ottenere, ad esempio, di poter visitare l’immobile, per sottoscrivere e consegnare l’offerta, per partecipare correttamente all’asta vera e propria e così via.
Per quanto riguarda la sicurezza nell’acquistare immobili all’asta nasce da un dato di fatto che forse non tutti i non addetti ai lavori conoscono: il Tribunale può mettere all’asta anche un’immobile gravato da ipoteca, abusivo, in parte o del tutto, oppure non a norma con le condizioni di abitabilità o esercizio dell’attività commerciale o professionale.
In altre parole, unità immobiliari che non si potrebbero mettere normalmente sul mercato, possono invece essere oggetto di una vendita giudiziaria, proprio per il carattere di urgenza e gravità della situazione debitoria del proprietario che consente una deroga alle normali regole della compravendita immobiliare. Se questo criterio è, indubbiamente, un aiuto sia per il debitore, sia per il creditore, può rivelarsi un’insidia per l’acquirente che potrebbe non tenere conto di alcune problematiche relative all’immobile che sta per comprare all’asta.
Occorre, quindi, un esame attento di tutta la documentazione legale che accompagna l’avviso di vendita, come perizie, planimetrie e consuntivi delle spese condominiali e di riscaldamento eventualmente ancora dovute, per poter valutare in modo completo la redditività di un investimento realizzato attraverso lo strumento della vendita di immobili all’asta.
Non c’è dubbio che si possano realizzare ottimi affari attraverso l’acquisto di immobili all’asta, ma occorre, come abbiamo cercato sinteticamente di illustrare sopra, prestare attenzione a una serie di problematiche, anche di notevole complessità. Ecco perché la consulenza di un’agenzia immobiliare, può essere la chiave per muoversi con sicurezza nel mondo delle vendite giudiziarie di immobili senza temere di aver tralasciato qualche passo procedurale o di trovarsi con spese impreviste da sostenere ad acquisto effettuato.
Continuate a seguirmi sul mio blog come ogni lunedì alle ore 1030.
Buon proseguimento di settimana
