Il sistema normativo delle vendite immobiliari negli Stati Uniti è molto diverso rispetto al nostro.
Negli Stati Uniti d’America per legge esiste un sito comune dove tutti gli agenti immobiliari dello stato di appartenenza devono pubblicare le loro esclusive di vendita o affitto e hanno l’obbligo di collaborare per la gestione delle stesse.
In Italia in linea diametralmente opposta ogni agenzia vende di norma le proprie esclusive, avendo sicuramente anche la possibilità di collaborare con altre agenzie. Ma non esiste un humus normativo dove si prescrive l’obbligo di tale collaborazione. A dire il vero anche nel nostro Paese tra gli agenti immobiliari è nata l’esigenza di collaborare, tant’è che lo scenario recentemente si è costellato delle famose MLS. Che cosa sono le MLS? Le MLS ovvero Multiple Listing Services, sono delle reti affiliate di agenzie che decidono di lavorare insieme per la compravendita di un numero definito di immobili.
Alcune di queste MLS prevedono che ci sia un obbligo da parte della agenzia affiliata di collaborare con tutto l’intero pacchetto di immobili che ha in gestione, ed altre invece hanno regole meno stringenti.
Sta di fatto che nonostante ci sia la volontà dal basso di creare queste reti per aumentare la visibilità e mobilità, questi sistemi sono limitati. Sono solo pochi immobili e poche agenzie, messe in connessione fra loro.
Quali sono i benefici del sistema normativo americano?
Soffermiamoci a pensare a che cosa avverrebbe se la vostra casa possa essere proposta in vendita da tutte le agenzie di Italia, sempre pagando la stessa provvigione e recandosi all’agenzia magari vicino al proprio ufficio.
Ci saranno sicuramente maggiori possibilità di venderla, perché una volta inserita nel database di una agenzia, sarà presente nella scrivania di tutte le agenzie di Italia.
Invece se cercassi una casa da acquistare? Molto semplice, non è importante in che agenzia vada a cercare, perché tutte le agenzie avranno lo stesso pacchetto immobiliare.
Ecco qui che in America la discrepante tra un’agenzia e l’altra la fa il servizio che la struttura dona e non tanto l’oggetto, in questo caso gli immobili. Ciò comporta che il lavoro dell’agente immobiliare assume un aspetto maggiormente consulenziale oltreoceano.
Rifacendomi al sito di cui parlavo all’inizio dell’articolo, tengo a specificare che quel sito comune è di solo esclusivo accesso per gli agenti in possesso di un patentino. Quindi il mestiere dell’agente immobiliare acquisisce in quei luoghi maggiore autorevolezza. Solo loro possono accedervi. Frequentemente in Italia si parla della figura del “sensale”. Personaggi che fin dai tempi antichi, senza la preparazione necessaria mettevano in contatto due parti per la conclusione di un affare. La buona notizia è che quel sensale si è evoluto nella figura di agente immobiliare, a cui oggi è richiesto il superamento di un esame. Mentre la cattiva notizia è che i sensali esistono ancora oggi ed inquinano il mercato, offuscando la figura di chi questo lavoro lo fa per professione.
La causa effetto più importante che questo cambiamento potrebbe apportare è sicuramente quello della maggiore mobilità, che si traduce in un miglioramento dell’economia generale dell’intero paese. Il settore immobiliare è uno dei bacini più ricchi e a cascata coinvolgerebbe l’enfasi di tutti gli altri settori.
Altro aspetto da non sottovalutare è la trasparenza. Si parla tanto di big data ultimamente. Oggi giorno è essenziale avere numeri ed informazioni, per poter sfruttare al meglio, e di conseguenza trarre il miglior profitto, dalla realtà che viviamo.
Avere tutto il pacchetto immobiliare di un paese a prova di click, aprendo semplicemente un sito internet, diventerebbe una fonte inesauribile di studio continuo per gli esperti del settore.
Altro elemento da non tralasciare è il fatto che negli Stati Uniti le provvigioni sono un dato assodato, intrattabile ed inequivocabile. Supponiamo che uno di voi si rechi a New York presso un’agenzia. Di certo scegliereste un’agenzia dove ci sia qualcuno che parli in italiano e che sappia guidarvi al meglio. Assumiamo però che l’agenzia da voi scelta non abbia (in esclusiva diretta) gli immobili di vostro interesse. Di conseguenza l’agente aprirà quel famoso sito di cui parlavamo e vi proporrà tutti gli immobili di New York. Farete una selezione di 5 immobili insieme all’agente da andare a visionare, ma come già ripetuto in precedenza l’ammontare della provvigione per legge per voi rimarrà sempre lo stessa, nonostante il vostro agente entra in collaborazione con un collega. In Italia probabilmente non accadrebbe questo. Potreste ritrovarvi vittima di un sovraccarico di provvigioni perché le figure coinvolte sono due e per legge in Italia non vi è un limite di provvigione al di sopra della quale non si può salire, sempre che il cliente accetti.
Tra le altre cose in questo sito non si può caricare un immobile fino a che non vengono inseriti tutta la documentazione necessaria a fini di una compravendita senza alcun tipo di intoppo.
Mobilità, Trasparenza, Efficienza, Serietà, Fiducia, Sicurezza. Sono molteplici le evidenti positività che un cambiamento normativo del sistema delle compravendite immobiliari porterebbe in Italia.
Se questa grande trasformazione gioverebbe a tutti, per quale motivo ci ostiniamo ancora ad operare con questo metodo obsoleto?
Il mestiere dell’agente immobiliare è una professione giovane in Italia rispetto agli Stati Uniti e non si ha ancora la giusta maturità e contezza dell’argomento. Non esiste persino un ordine per gli agenti immobiliare; così come lo hanno avvocati, commercialisti e notai.
Non vi è una cultura e una coscienza a riguardo. Molto spesso i clienti che si rivolgono a me per vendere un immobile, non sanno nemmeno cosa aspettarsi dal mio servizio. Non conoscono i loro diritti e doveri rispetto ad un contratto di esclusiva. C’è molta confusione. “La stesura del contratto di affitto lo devo chiedere all’agenzia oppure al commercialista?”. Domanda apparentemente banale, ma nella mia vita professionale, non lo è affatto.
Un forte retaggio culturale che abbiamo, che deriva a mio avviso, sempre da questo “non adeguamento al sistema americano” di cui sopra, è il concetto di territorialità.
Pensiamo di norma che l’agenzia più consona, sia quella che è più vicino all’immobile di interesse. Non è affatto così.
Sganciandoci dal nostro Paese ed entrando in una dimensione più internazionale. Che cosa avverrebbe se tutti i paesi al mondo utilizzassero questo schema normativo?
Con la tecnologia di cui disponiamo oggi, potremmo con un click comprare un appartamento in un altro Continente senza doverci spostare. Se ci fossero degli accordi internazionali in merito, un agente immobiliare italiano potrebbe vendere un appartamento a New York e viceversa.
L’abbattimento totale delle frontiere per un mercato internazionale globalizzato.
Parleremo a lungo di questo argomento, sviscerando insieme ogni aspetto. Se avete domande a riguardo potete inviare un’email ad info@barbaramattei.com. Seguitemi come tutti i lunedì ore 10:30 per leggere i miei blog. Buon proseguimento di settimana.
