Si ritiene fondamentale avere la documentazione al completo prima di porre in essere una proposta di acquisto per un immobile di proprio interesse, ma potrebbero esserci dei casi in cui questa condizione, per motivi differenti, potrebbe non verifcarsi.
Che fare?
Si può comunque procedere con la formulazione della proposta di acquisto, mandando avanti dunque, la trattiva commerciale, facendo riferimento alle cosiddette condizioni risolutive o sospensive. Ovvero si indicano nella proposta una o più condizioni che subordinano l’efficacia della stessa proposta, all’avveramento di date condizioni.
Di che cosa si tratta?
Come è noto agli operatori del settore, la proposta di acquisto accettata da parte del venditore, diviene in automatico un contratto preliminare di compravendita con tutte gli obblighi e diritti che appunto questo ultimo comporta.
Diviene quindi fondamentale, in assenza di documentazione, che vengano inserite queste condizioni che tutelino il proponente. E’ però necessario distinguere due tipi principali di condizioni (senza scendere nel dettaglio delle altre fattispecie di condizioni di dottrina e giurisprudenza): la condizione risolutiva (che non si deve confondere con la condizione risolutiva espressa) e la condizione sospensiva.
Con una condizione sospensiva, il contratto è sospeso fino all’avverarsi della condizione. Una proposta di acquisto subordinata a condizione sospensiva, anche qualora la proposta sia accettata dal venditore, non diventa automaticamente Preliminare di Vendita finché non si avverano le condizioni. Una condizione sospensiva, salvo in casi particolari, dovrebbe essere normalmente accompagnata da un termine temporale, altrimenti c’è il rischio che si configuri un danno per una delle due parti.
Per fare un esempio concreto, spesso si verifica il caso in cui mancano dei documenti urbanistici e la proposta si vincola alla condizione della presentazione di questi documenti. Qualora questi documenti, non dovessero pervenire entro il termine prestabilito (ovvero termine di irrevocabilità della proposta di acquisto), la proposta è da ritenere sospesa. Qualora questi documenti non pervengano entro la data citata, la proposta decade e l’agenzia immobiliare dovrà restituire la somma al proponente. In caso contrario, la proposta di acquisto diviene contratto preliminare di compravendita e il venditore può incassare la caparra confirmatoria.
Con una condizione risolutiva, il contratto è efficace sin da subito ma si risolve (cioè decade, e retroattivamente) se la condizione si avvera nel futuro. Una proposta di acquisto subordinata a questo tipo di condizione, qualora la proposta sia accettata dal venditore e quindi diventi automaticamente un Preliminare di Vendita, è di fatto subito valida. Tecnicamente, il contratto è efficace fino all’avverarsi della condizione.
Per fare un esempio pratico: “Acquisto l’immobile, ma nel caso in cui il venditore non ottenga il permesso di costruire, verranno meno gli effetti dell’atto”. In questo caso, l’agenzia può consegnare le somme allegate alla proposta di acquisto al venditore, fin da subito. Chiaramente qualora il permesso di costruire non dovesse pervenire, sarà cura del venditore restituire le somme, come da contratto; al proponente.
