Planimetria non conforme allo stato di fatto

5 Settembre 2020
5 Settembre 2020 barbaramattei

Il caso di una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto, si verifica quando la mappa di un immobile depositata presso il Catasto presenta difformità e incongruenze con quello che è l’aspetto effettivo della struttura.

Come è noto, la planimetria catastale è una mappa precisa che rappresenta l’interno di un edificio: la ripartizione degli spazi, le dimensioni e la destinazione di utilizzo dei vani, le aperture, gli spazi esterni e altre informazioni essenziali.

Nel momento in cui è necessario effettuare lavori di ristrutturazione o di modifica di un immobile, così come nei contratti di compravendita immobiliare, è opportuno verificare che la struttura sia effettivamente conforme alla mappa depositata negli archivi catastali.

Più precisamente, vanno verificati i dati degli intestatari, la toponomastica e la planimetria. Infatti, il venditore deve dichiarare la conformità nel rogito e la planimetria va allegata all’atto notarile. Si tratta di uno specifico obbligo previsto dalla legge , la quale dispone che per gli atti pubblici e le scritture private relative al trasferimento di diritti reali su immobili, vi sia una dichiarazione di conformità tra lo stato di fatto e i dati catastali e le planimetrie. La corrispondenza va verificata, altresì, quando si intendono effettuare dei lavori di ristrutturazione ovvero di modifica di un immobile. Ci sono diverse casistiche che dipendono dalla tipologia di difformità, in quanto esiste una soluzione diversa a seconda se si tratta di una differenza di piccola entità o più rilevante.

Ogni qual volta interviene una modifica della distribuzione interna degli spazi, il proprietario deve aggiornare.”

In caso di vendita, acquisto o donazione di un immobile, la presenza di una planimetria non conforme allo stato di fatto può compromettere la validità dell’atto di compravendita e addirittura renderlo nullo: per tale ragione, si raccomanda di procedere sempre preventivamente ad effettuare controlli e verifiche.

E’ importante fare una distinzione tra conformità urbanistica e conformità rispetto alla planimetria catastale dello stato di fatto.

La Planimetria catastale è una rappresentazione grafica della conformazione della casa. Si trova presso gli uffici catastali ed ha una funzione fiscale e non urbanistica, questo significa che i dati registrati qui potrebbero non essere corretti ma la questione si può risolvere agevolmente, basta presentare una variazione catastale all’agenzia delle entrate da parte del perito tecnico. Mentre la Conformità urbanistica, è l’aspetto più importante da verificare nel momento in cui si decide di vendere casa, ancor prima di contattare agenzie immobiliari o mettere le inserzioni online. Si tratta dell’insieme delle autorizzazioni costruttive rilasciate negli anni e si concretizza in una licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire. È fondamentale che lo stato attuale dell’abitazione sia conforme al progetto presentato e registrato dall’ufficio comunale. Tutte le altre situazioni sono da considerare abusive e irregolari.

Questo significa che il controllo della regolarità urbanistica dovrebbe sempre precedere quello catastale. Nel caso in cui la planimetria e i dati catastali risultassero non aggiornati, ma la situazione urbanistica fosse regolare, in genere è sufficiente provvedere alla rettifica della mappa o degli altri elementi incongruenti.

Al contrario, quando lo stato di fatto di un edificio non corrisponde al più recente progetto depositato presso gli uffici comunali, qualsiasi intervento effettuato è da considerarsi abuso edilizio.

Frequenti sono i casi in cui viene accertata la non corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato di fatto di un immobile. In particolare, è possibile rilevare tale situazione soprattutto con riferimento a beni pervenuti da donazioni o da lasciti ereditari antecedenti al 2010 in quanto, all’epoca, non vigeva ancora l’obbligo di verifica della conformità da parte del notaio.

Capita di riscontrare tale difformità anche in relazione a beni ristrutturati dai precedenti proprietari nel caso in cui il tecnico che ha seguito i lavori, ha omesso di presentare l’aggiornamento della pianta al Catasto.

In conclusione la verifica di tutti i documenti, compresa la planimetria catastale, è un’attività che deve essere fatta prima del rogito ed affidata a professionisti del settore.

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